Где покупать недвижимость на Кипре: Пафос, Лимассол, Ларнака или Никосия — сравнение по данным 2026 года

Вопрос «где покупать на Кипре» обычно задают так, будто на острове один рынок. Их пять — по числу округов, где работают кадастр и статистика Республики Кипр: Никосия, Лимассол, Ларнака, Пафос и свободная часть Фамагусты. Ниже они сравнены по четырём открытым источникам: индексу цен на жильё Центрального банка Кипра за 2 квартал 2026 года (опубликован 24 сентября 2026 года), договорам купли-продажи в Департаменте земельных ресурсов и землеустройства (DLS) за январь–август 2026 года, индексу RICS/KPMG и переписи населения 2021 года.

Сразу о нас: мы строим только в Пафосе. Поэтому раздел про Пафос написан по тем же данным, что и остальные, и там, где цифры говорят не в его пользу, мы их оставили.

Пять округов в одной таблице

Рост цен и индекс квартир — Центральный банк Кипра, 2 квартал 2026 года к 2 кварталу 2025-го. Договоры — DLS, все типы недвижимости, в скобках рост к январю–августу 2025 года. Доля иностранцев — таблица ЦБ по данным DLS за 2 квартал 2026 года: какая часть объектов из поданных договоров куплена гражданами других стран ЕС и стран вне ЕС.

Как читать индекс. Он показывает, насколько цены ушли от уровня начала 2010 года, а не сколько стоит метр. Каждый округ сравнивается со своим же уровнем 2010 года, поэтому 154 в Лимассоле и 136 в Пафосе не значат, что лимассольская квартира на 13% дороже пафосской. Они значат, что с 2010 года лимассольские квартиры подорожали на 54%, пафосские — на 36%, а никосийские вернулись почти ровно к уровню 2010 года. Цены новостроек по районам Пафоса из нашего каталога — на странице цен новостроек Пафоса.

Индекс ЦБ строится по банковским оценкам реальных объектов: при ипотеке, реструктуризации кредитов, переоценке залогов. У RICS и KPMG метод другой — оценщики каждый квартал оценивают типовые условные дома в выбранных частях каждого города. Поэтому числа расходятся: по ЦБ квартиры в Пафосе за год подорожали на 18,5%, по RICS/KPMG за 2 квартал — на 1,94%. Периоды и методы разные, так что сравнивать стоит направление, а не десятые доли.

Кто где покупает

Сильнее всего округа различаются покупателем. Во 2 квартале 2026 года в Никосии 84% договоров пришлось на местных покупателей, в Лимассоле — 66%. В Пафосе наоборот: иностранцы купили 711 объектов из 1 073, две трети. Иностранца DLS определяет по гражданству: это гражданин другой страны ЕС или страны вне ЕС.

За январь–август 2026 года иностранцы подали договоры на 5 562 объекта во всех пяти округах. Из них 1 871 — в Пафосе: 712 — у граждан других стран ЕС, 1 159 — у граждан стран вне ЕС. Это больше, чем в любом другом округе, и треть (33,6%) всех объектов в договорах иностранцев за восемь месяцев. В Лимассоле у иностранцев договоры на 1 617 объектов, в Ларнаке — на 1 356, в Никосии — на 442, в Фамагусте — на 276.

Перепись 2021 года показывает то же с другой стороны — долю иностранных граждан среди жителей: Пафос — 40,0%, Фамагуста — 23,6%, Лимассол — 21,7%, Ларнака — 19,2%, Никосия — 17,3%. Для семьи, которая переезжает, это практический вопрос: в Пафосе больше соседей с иностранным гражданством. Общая картина рынка — сколько сделок, откуда покупатели, что с ценами по стране — в обзоре рынка недвижимости Кипра в 2026 году.

Лимассол: самый большой рынок и самый сильный рост с 2010 года

Лимассол — второй округ по населению (262 157 человек по переписи 2021 года) и первый по числу договоров: 4 354 за январь–август 2026 года, на 17% больше, чем годом раньше. Квартиры здесь подорожали сильнее, чем в любом другом округе: индекс ЦБ — 154,1 при 100 в начале 2010 года.

Рост при этом замедляется. По ЦБ жильё в Лимассоле за год подорожало на 7,8%, и это единственный округ, где во 2 квартале темп снизился. В августе 2026 года здесь подали 395 договоров против 416 годом раньше, на 5% меньше.

Кому подходит: тем, кто будет работать в городе и хочет жить у моря в большом городе, с выбором школ и сервисов. Что учесть: цены здесь сейчас растут медленнее, чем в Ларнаке и Пафосе, — 7,8% за год против 9,8% и 9,6%.

Ларнака: лидер 2 квартала по индексу RICS/KPMG

По индексу RICS/KPMG за 2 квартал 2026 года Ларнака впереди и по квартирам, и по домам: квартиры +5,59% за квартал, дома +4,48%. По ЦБ жильё в Ларнаке за год подорожало на 9,8%, дома — на 8,9%. Договоров за январь–август — 2 898, на 13% больше, чем годом раньше, а в августе рост дошёл до 35%: 299 договоров против 221.

При этом квартиры здесь ближе к уровню 2010 года, чем в Лимассоле и Пафосе: индекс ЦБ — 122,6. В округе международный аэропорт. Hermes Airports, которая управляет аэропортами Ларнаки и Пафоса, насчитала через оба 13,7 млн пассажиров за 2025 год. Иностранцы во 2 квартале купили 44% объектов.

Кому подходит: тем, кто часто летает, и тем, кто выбирает прибрежный город, где с 2010 года цены выросли меньше, чем в Лимассоле и Пафосе. Что учесть: при самом быстром росте квартала цену конкретной квартиры стоит сверять с соседними сделками, а не с прошлогодними объявлениями.

Никосия: рынок местных покупателей

Столица — самый населённый округ (350 035 жителей) и самый «местный» рынок: 84% договоров во 2 квартале 2026 года пришлось на местных покупателей. Цены растут медленнее всего: +5,7% за год по ЦБ, а по RICS/KPMG квартиры и дома во 2 квартале не подорожали вовсе. Индекс квартир — 102,0, почти ровно уровень начала 2010 года. Договоров за восемь месяцев — 2 789, рост 6%, самый низкий среди округов.

Никосия стоит в глубине острова, и у моря её не выбирают. Кому подходит: тем, чья работа, учёба или дела в столице. Для второго дома у моря это не тот город.

Пафос: округ иностранных покупателей

Здесь мы строим, поэтому только цифры. Пафос — самый быстрорастущий округ по числу договоров: 2 654 за январь–август 2026 года, +20% к прошлому году. Две трети покупателей во 2 квартале — иностранцы. Квартиры по ЦБ за год подорожали на 18,5% — самый высокий рост квартир среди округов. Дома — на 3,1%, самый низкий рост домов. Индекс квартир — 136,1: выше уровня 2010 года на 36%, заметно меньше, чем в Лимассоле.

В округе свой международный аэропорт. Жителей по переписи 2021 года — 101 106, из них 40% — граждане других стран, самая высокая доля среди округов.

Что учесть. Рынок Пафоса сильнее остальных зависит от иностранного спроса: при 66% иностранных покупателей любое его ослабление скажется здесь сильнее, чем в Никосии, где их 16%. Квартиры за последний год подорожали быстрее, чем где-либо, поэтому сравнивать цены стоит внутри округа, а не только между городами. Районы Пафоса заметно различаются — от Героскипу у самого города до деревень на холмах вроде Талы и Пейи; расстояния, цены и то, что там строится, собраны на странице районов Пафоса.

Фамагуста: Айя-Напа и Протарас

Свободная часть округа — Айя-Напа, Протарас, Паралимни — самый маленький рынок: 593 договора за восемь месяцев, +8%. Жильё за год подорожало на 10,0%, больше всех по ЦБ, но квартиры по индексу до сих пор ниже уровня 2010 года: 95,4. Во 2 квартале иностранцы купили чуть больше половины объектов. Это курортное побережье, и постоянно здесь живёт 54 318 человек — меньше, чем в любом другом округе.

Квартира или дом под сдачу

Если покупка — под сдачу, сравните тип жилья. По индексу RICS/KPMG за 2 квартал 2026 года валовая доходность квартир по Кипру — 5,51%, домов — 3,01%, курортных квартир — 5,82%, курортных домов — 2,85%. Это оценочные числа: годовая рыночная аренда к рыночной стоимости, которые оценщики RICS определяют для типовых объектов. Арендные ставки за год выросли у квартир на 7,36%, у домов — на 5,3%.

Валовая — значит до взноса на содержание, управления, простоев и налога. Годовая аренда дома — меньшая доля его цены, чем у квартиры: на те же вложения квартира по этим данным приносит в 1,8 раза больше аренды. Расчёт на конкретных квартирах Пафоса, со ставками аренды и всем, что вычитается, — в статье о доходности недвижимости на Кипре.

Северный Кипр — вне этого сравнения

Все цифры выше — про территорию, которую контролирует правительство Республики Кипр; индексы ЦБ и RICS/KPMG север не охватывают. МИД Великобритании в руководстве для покупателей (последнее обновление — ноябрь 2019 года) пишет, что собственность на многие объекты на севере оспаривается тысячами исков людей, перемещённых в 1974 году, а покупателю грозят иски в судах Республики Кипр.

Как выбрать округ

Семье, которая переезжает с детьми, стоит начать со школы и дороги до неё, а потом уже смотреть на индекс. Сколько стоит год в английской школе Пафоса в 2026/27 учебном году — в отдельной статье о школах в Пафосе.

Где бы вы ни покупали, во всех пяти округах действуют одни и те же правила: договор подаётся в Департамент земельных ресурсов, НДС на новостройку считается одинаково, сборы при покупке одни и те же. Как защищён платёж до выдачи титула — в статье о титуле собственности, из чего складывается сумма сверх цены — на странице расходов при покупке новостройки.

Почему мы строим в Пафосе

Мы — Coastal Edge Development LTD (HE 448081), застройщик в Пафосе. Наш сданный дом — Universal Park 1: квартиры проданы, титулы выданы. Michelle Park строится, сдача во 2 квартале 2028 года. В каталоге рядом с ними — проверенные проекты других застройщиков Пафоса.

Пафос мы выбрали не потому, что он лучше остальных: по цифрам выше видно, что у каждого округа своя сильная сторона. Мы здесь живём и работаем четвёртый год, и о каждом доме, который продаём, можем рассказать с планом, ценой и документами. Все свободные квартиры и дома с ценами — в каталоге.

Данные ЦБ Кипра выходят раз в квартал, данные DLS — раз в месяц; цифры в статье сверены с первоисточниками 25 сентября 2026 года.