НДС на новостройку на Кипре в 2026 году: когда 5%, когда 19%

На Кипре новостройку продают с НДС, и ставка в договоре бывает одной из двух: 19% на всю цену или 5% на большую её часть. На квартире за €300 000 разница — €42 000. Ниже — кто получает льготную ставку, как её считают, если квартира больше 130 м² или дороже €350 000, что осталось от старого правила 200 м² и что будет, если квартиру сдать.

Все правила сверены с текстом закона на 25 сентября 2026 года.

Две ставки и четыре порога

Базовая ставка НДС на Кипре — 19% (статья 17 закона об НДС 95(I)/2000). Льготная — 5%: её даёт Таблица Γ Пятого приложения того же закона в редакции закона 42(I)/2023, опубликованного 16 июня 2023 года. Льгота складывается из двух порогов и двух потолков.

Метры закон считает по архитектурным чертежам, поданным на градостроительное разрешение. Это δομήσιμο εμβαδόν — площадь, которая засчитывается в коэффициент застройки участка; дальше мы называем её застраиваемой. Участок в неё не входит. Цифра берётся из расчёта площадей в этих чертежах, а не из прайс-листа, поэтому у квартиры около 130 или 190 м² расчёт стоит запросить у застройщика до брони. Стоимость берётся без НДС: по статье 14 закона цена сделки — это сумма, которая вместе с налогом равна оплате.

Две поправки для отдельных покупателей. Многодетной семье, где не меньше четырёх детей, потолок площади поднимается на 15 м² за каждого ребёнка сверх трёх. В примерах к инструкции 11/2023 налоговая на те же 15 м² увеличивает и льготные 130 м², а пороги €350 000 и €475 000 для многодетных не меняются. Человеку с инвалидностью в значении закона льготная ставка применяется к первым 190 м² независимо от общей площади. Потолок €475 000 для него сохраняется, а порог €350 000 в примерах налоговой не применяется.

Порог стоимости закон разрешает пересматривать уведомлением налоговой после решения Совета министров. В сводной редакции закона на 25 сентября 2026 года пороги прежние — €350 000 и €475 000.

Кто имеет право на 5%

Закон называет получателем льготы любое физическое лицо, которое одновременно:

• ·на дату заявления достигло 18 лет;
• ·покупает жильё, чтобы сделать его основным и постоянным местом жительства в Республике Кипр;
• ·не владеет на Кипре другим жильём, купленным со льготной ставкой;
• ·если получало государственную субсидию на покупку жилья — вернуло её.

Гражданство условием не является. Налоговый департамент в объявлении от 25 июня 2025 года пишет прямо: право на 5% имеют граждане Кипра или любого другого государства старше 18 лет, которые покупают жильё для постоянного проживания на Кипре.

Ещё два условия касаются объекта и семьи. Льгота действует на продажу до первого заселения, то есть на новое жильё, которое ещё никто систематически не использовал: не жил в нём и не сдавал. Семейная пара получает льготу на одно жильё: вместе с заявлением одного супруга второй подаёт декларацию, что у него нет в собственности другого жилья на Кипре, которое служит ему основным местом жительства.

Льгота — налоговый вопрос. Чтобы квартира была основным жильём, в ней нужно жить; право жить на Кипре — отдельная тема для профильного юриста, и покупка сама по себе статуса не даёт. Как устроена покупка по шагам — в статье как купить недвижимость на Кипре иностранцу.

Кому 5% не положены

• ·Покупатель под сдачу. Квартира для аренды не становится вашим основным жильём, поэтому НДС — 19% на всю цену. Как это меняет расчёт — в статье о доходности недвижимости на Кипре, правила краткосрочной сдачи — в статье о посуточной аренде.
• ·Покупатель второго дома. Основное жильё у человека одно. Квартира, куда приезжают на лето, пока семья живёт в другой стране, льготу не получает.
• ·Компания. Получатель льготы по закону — только физическое лицо, поэтому компания платит 19%.
• ·Покупатель жилья, в котором уже жили. Продажа здания после первого заселения НДС не облагается вовсе: вместо НДС платятся сборы за перевод титула, об этом ниже.

Как считают смешанную ставку: примеры

Если объект укладывается в оба потолка, но больше 130 м² или дороже €350 000, по 5% облагается только часть цены. Налоговый департамент в инструкции 11/2023 от 28 ноября 2023 года считает её так:

• ·площадь до 130 м², цена выше €350 000 — по 5% идут первые €350 000, остаток по 19%;
• ·площадь больше 130 м², цена до €350 000 — по 5% идёт доля цены 130/площадь, остаток по 19%;
• ·площадь больше 130 м² и цена выше €350 000 — доля 130/площадь берётся не от всей цены, а от €350 000, всё остальное идёт по 19%.

Как читать таблицу:

• ·Вторая строка. 120 м² укладываются в льготную площадь, но цена выше €350 000. По 5% — €350 000, остаток €70 000 — по 19%.
• ·Третья строка. Цена ниже €350 000, но 30 м² из 160 лежат сверх льготных. По 5% облагаются 130/160 цены, то есть €260 000, остальные €60 000 — по 19%.
• ·Четвёртая строка. Объект выходит за оба порога сразу. По 5% облагаются 130/150 от €350 000, то есть €303 333, остальные €116 667 — по 19%.
• ·Пятая и шестая строки показывают обрыв на потолке. Разница в цене — €5 000, разница в налоге — €49 950: квартира за €480 000 теряет льготу целиком.

Тот же обрыв есть на площади. Квартира 190 м² за €340 000 платит НДС €32 032, та же цена на 191 м² — €64 600. Объект чуть ниже порога и объект чуть выше порога стоят с налогом по-разному на десятки тысяч евро, и сравнивать их надо по цене с НДС.

Старое правило 200 м² — до 31 декабря 2026 года

До закона 42(I)/2023 льгота была щедрее: 5% на первые 200 м² застраиваемой площади, без потолка общей площади и без потолка цены. Потолок 275 м², стоявший в законе с 2012 года, снял ещё закон 119(I)/2016.

Статья 63 закона об НДС оставила прежнее правило для зданий, по которым градостроительное разрешение получено или заявка на него подана до 31 октября 2023 года. Условие — заявление на льготу подано в течение трёх лет со дня вступления закона 42(I)/2023 в силу, то есть не позже 15 июня 2026 года. Закон 109(I)/2026 (официальный вестник от 24 апреля 2026 года) добавил оговорку для случаев, когда дело затянули градостроительные органы: такие заявления налоговая может рассматривать до 31 декабря 2026 года.

Как это применяется, Налоговый департамент объяснил в объявлении от 4 мая 2026 года. Заявления по старому правилу принимаются, если заявка на градостроительное разрешение подана или разрешение получено до 31 октября 2023 года, а разрешение на строительство выдано после 1 января 2025 года или не будет выдано до 31 декабря 2026 года. Если разрешение на строительство выдано не позже 31 декабря 2024 года, заявление надо было подать не позже 15 июня 2026 года — этот срок прошёл.

Подпадает ли конкретный проект под переходный режим, решают даты его разрешений. Спрашивайте их у застройщика до брони. Расчёт НДС в карточках квартир нашего каталога сделан по правилу 2023 года.

Как получить льготу: заявление, документы, сроки

Льготу заявляет сам покупатель, застройщик её только применяет. Порядок такой:

1. 01Подписать договор купли-продажи: льгота привязана к конкретному объекту и договору.
2. 02Завести учётную запись в налоговом портале Tax For All и получить налоговый номер, если его нет. С 27 мая 2024 года заявление на льготу принимается только там, бумажные заявления не принимают.
3. 03Подать заявление с договором, архитектурными чертежами жилья (фасады, план в масштабе 1:100, расчёт площадей), копией заявки на градостроительное разрешение с отметкой о приёме и копией самого разрешения. Без копий заявки и разрешения налоговая заявление к рассмотрению не берёт. Эти документы есть у застройщика, просите их вместе с договором.
4. 04Получить в Tax For All сертификат о льготной ставке и передать его застройщику. Закон обязывает продавца ставить 5% после того, как документ из налоговой у него на руках.
5. 05В течение 12 месяцев после получения ключей донести доказательства, что вы в квартире живёте: счета за электричество, воду, телефон, муниципальные сборы на ваше имя.

Подать заявление можно на любом этапе стройки, но до того, как жильё перешло во владение покупателя. Опоздавшим закон оставляет одно окно — 12 месяцев после получения владения, и то по решению налоговой и только если задержку объясняет отсутствие на Кипре, болезнь или сравнимая причина.

Когда и кому платится НДС

НДС на новостройке платят по частям, вместе с ценой. По статье 9 закона об НДС, если продавец получил оплату раньше передачи объекта, сделка в пределах этой суммы считается совершённой в день платежа. Поэтому каждый этапный платёж застройщику приходит со своим НДС: первый взнос по договору, платежи по ходу стройки, остаток при передаче ключей. В казну налог перечисляет застройщик.

Пока сертификата у застройщика нет, он по разъяснению налоговой обязан начислять 19% на любой ваш платёж. Поэтому заявление на льготу подают сразу после подписания договора, чтобы сертификат был у застройщика раньше, чем пойдут платежи. Если в сертификате стоят две ставки, 5% и 19%, обе применяются в каждом счёте. График платежей по этапам и остальные расходы одной таблицей — на странице расходов при покупке новостройки.

Если продать или сдать раньше десяти лет

Льготу дают под условие жить в объекте десять лет. Если раньше вы перестали использовать его как своё жильё — продали, сдали, уехали, — закон требует в течение 30 дней сообщить налоговой и доплатить разницу между 19% и 5% за годы, оставшиеся до десяти.

Пример. Квартира 90 м² за €300 000: по 19% налог был бы €57 000, по 5% — €15 000, льгота сэкономила €42 000. Прожили четыре года и сдали — осталось шесть лет из десяти, к доплате €42 000 × 6/10 = €25 200. Неиспользованный срок налоговая считает в календарных месяцах.

Исключений два: смерть владельца и передача жилья совершеннолетнему ребёнку, если тот сам отвечает условиям льготы на дату передачи. Если окажется, что условиям вы не отвечали с самого начала, налог взыскивается полностью. После расчёта с налоговой льготу можно заявить на другое жильё, не дожидаясь конца десяти лет.

Налоговый департамент это проверяет. В объявлении от 25 июня 2025 года он сообщил, что проверки жилья, купленного по 5%, продолжаются, и предложил тем, кто получил льготу без права на неё или перестал жить в квартире раньше срока, вернуть налог добровольно. Если сразу заплатить трудно, дают рассрочку до 12 платежей.

НДС или сборы за перевод титула, но не то и другое

Закон о сборах земельного кадастра (Cap. 219, статья 10) не взимает сбор за перевод титула, если на ту же сделку начислен НДС. Для новостройки от застройщика это обычный случай: НДС есть — сбора нет, неважно, по 5% или по 19%.

Если НДС на сделку не начисляется — на вторичном рынке, после первого заселения, — сбор за перевод платится, но со скидкой 50%. Без скидки его берут только при продаже заложенного жилья с торгов. Сравнение двух путей с цифрами — в статье новостройка или вторичка.

Что проверить до брони

• ·Будете ли вы жить в квартире. Да — считаем по 5%. Нет — закладываем 19% на всю цену с первого дня.
• ·Площадь по чертежам и цена против потолков 190 м² и €475 000. Объект у порога и объект чуть выше порога различаются в налоге на десятки тысяч евро.
• ·Даты разрешений проекта. Если заявка на градостроительное разрешение подана до 31 октября 2023 года, проверьте, не действует ли для вас правило 200 м² до конца 2026 года.
• ·Срок заявления. Подавайте в Tax For All сразу после подписания договора.

Налоги целиком, от покупки до продажи, — в статье о налогах на Кипре в 2026 году. Как мы сверяем такие тексты с законом — на странице «Как мы проверяем факты».

Эта статья пересказывает закон и разъяснения налоговой. Льготу одобряет Налоговый департамент по вашему заявлению, и по сложному случаю — с наследством, совместной покупкой, инвалидностью — стоит спросить налогового консультанта до подписания договора.