Инвестиции в недвижимость Кипра: сколько реально приносит квартира в Пафосе и во что обходится сдача

Про доходность на Кипре обычно либо называют число, либо продают таблицу в Excel. Ниже — ни то ни другое: опубликованные данные о том, что реально приносят квартиры на Кипре, с источником у каждого числа, реальные ставки аренды прямо сейчас и что это значит для конкретных квартир, которые продаются сегодня. Цифры верны на 31 августа 2026 г. и будут двигаться — две живые ссылки внутри статьи (поиск аренды, каталог) останутся актуальными и после того, как остальные цифры устареют.

Всё ниже — про Республику Кипр, признанный юг острова, единственный рынок, где мы продаём. На севере действует другое законодательство и другие цифры, они не переносятся.

Что реально приносит рынок

Индекс RICS и KPMG выходит раз в квартал. Доходность в нём — оценка специалистов RICS: годовая рыночная аренда к рыночной стоимости типовых объектов в пяти городах, сведённая в одно число по каждому типу недвижимости для всего Кипра. Отдельной доходности по Пафосу, Лимассолу или другому городу индекс не публикует. Последний выпуск — за 2 квартал 2026 года (опубликован 25 августа 2026 г.). Валовая доходность по Кипру:

«Валовая» значит до вычета управления, простоев и налога — число для сравнения, а не сумма на счёте. Квартиры сдаются выгоднее домов в пересчёте на цену. Сама арендная ставка (не доходность, а именно сумма аренды) по квартирам за год выросла на 7,36% — быстрее, чем у любого другого типа недвижимости в индексе; у домов — на 5,30%.

Сколько реально стоит аренда в Пафосе

Доходность по индексу — среднее по стране; живые объявления об аренде на Bazaraki — крупнейшей доске объявлений Кипра — это конкретные ставки в Пафосе. Срез на 31 августа 2026 г.:

Героскипу стоит выделить отдельно: там построены два из проектов ниже.

Применяем к тому, что реально продаётся

Если взять среднюю доходность квартир по Кипру (5,51%) и применить к реальным свободным юнитам — не к абстрактному примеру — получится ориентировочная валовая сумма. Это оценка по среднему по стране (индекс RICS/KPMG, 2 кв. 2026), а не пафосская цифра и не обещание по конкретному адресу:

*Цена × 5,51% ÷ 12, где 5,51% — средняя валовая доходность квартир по Кипру по индексу RICS/KPMG за 2 квартал 2026 года; отдельной цифры по Пафосу индекс не публикует. Только ориентир — средний показатель по стране, применённый к сегодняшней цене, не прогноз и не обещание по конкретному юниту.

Среднее по стране надо сверять с Пафосом. По нему 2-спальная в Cypress Park даёт ≈€1 378 в месяц, а за 2-спальные в Героскипу на Bazaraki сейчас просят около €1 100 — это ≈4,40% к цене без НДС, ниже среднего по Кипру. Поэтому ориентир по стране — отправная точка, а решение по конкретной квартире стоит принимать по живым объявлениям рядом с ней. Обе цифры — запрашиваемые ставки, а не подписанные договоры аренды.

Таблица считает на цене без НДС — так цены стоят в каталоге. Покупателю под сдачу к ней надо прибавить НДС по полной ставке: льготные 5% даются только тому, кто будет жить в квартире сам, и квартира под аренду этому условию не отвечает. Для 1-спальной в Cypress Park это €220 000 + 19% = €261 800 под ключ, и валовую доходность инвестору стоит считать от этой суммы, а не от каталожной цены. На страницах квартирных проектов до €400 000 оба числа стоят рядом — в блоке «Если покупаете недвижимость на Кипре под инвестиции», по живым ценам.

Актуальный каталог с планировками и ценами.

Что вычитается из валовой цифры

Валовая доходность — это верхняя строка, а не итог. Что её уменьшает, по порядку:

• ·Собственные расходы дома. Взнос на содержание в нашем каталоге считается от площади: €2 за м² внутренней площади в месяц. У 1-спальной квартиры Cypress Park на 50 м² это €100 в месяц, €1 200 в год; первый год и депозит той же суммы платятся при передаче квартиры. Свет, вода и муниципальный налог — отдельно и следуют за тем, кто фактически живёт в квартире.
• ·Сдача в аренду. Единой ставки на Кипре нет; текущее управление долгосрочной арендой обычно стоит 8–15% от собранной аренды, а поиск арендатора с нуля — как правило, около одной месячной аренды плюс НДС. Управлять самому — эта статья исчезает, но появляется собственное время.
• ·Ежегодного налога на имущество платить не нужно. Кипр отменил налог на недвижимое имущество в 2017 году, и он не вернулся — что действует вместо него, в статье «Налоги на Кипре в 2026 году». Остаётся муниципальный сбор — обычно несколько сотен евро в год.
• ·Налог на саму аренду. Доход от долгосрочной аренды облагается по обычным ставкам после условного вычета 20% на содержание и проценты по кредиту (посуточная сдача облагается иначе — с прибыли после фактических расходов, см. правила посуточной аренды); взнос на оборону с аренды отменён с 2026 года, но взнос ГЕСИ 2,65% остаётся. С 1 июля 2026 г. аренду можно платить только банковским переводом или картой — наличные больше не принимаются, независимо от суммы. Полная механика и шкала ставок — в статье про налоги; сколько заплатите именно вы, зависит от всего вашего годового дохода, а не только от аренды.

Ни одна цифра здесь намеренно не сведена в единый процент доходности — слишком многое зависит от того, сдаёте вы сами или через управляющего, и от остального вашего дохода. Список выше — чек-лист, который стоит прогнать по конкретному юниту прежде чем доверять чужой цифре.

Долгосрочная аренда или посуточная

Это два разных режима, и один не заменяет другой:

• ·Долгосрочная (обычный договор, как правило от года). Специальной лицензии не нужно. Регистрация в Налоговом департаменте, налоговый номер, если его ещё нет, — договор между вами и арендатором.
• ·Посуточная / туристическая аренда. Регистрация в реестре Заместителя министерства туризма обязательна и проверяется — это другой, гораздо более бумажный бизнес, обычно через специализированное агентство с комиссией 15–25% от валового дохода вместо 8–15% выше, потому что туда входят уборка между заездами, заселение и работа с площадками.

Большинство инвесторов в Пафосе идут в долгосрочную аренду: это более простой режим, и именно под него построен парк 1- и 2-спальных квартир выше — под круглогодичного жильца (специалисты, переезжающие семьи, работающие в Пафосе), а не под сезонную загрузку. Как устроена регистрация посуточной сдачи, какие штрафы и как облагается доход — в разборе посуточная аренда на Кипре в 2026 году.

Каким юнитам это реально подходит

Не каждый объект в каталоге одинаково хорошо сдаётся. Вилла с садом — то, что хочет покупатель для себя, тот, кто собирается в ней жить, — и она не сдаётся в той же пропорции к своей цене, что квартира поменьше: стоит дороже, а аренда растёт не пропорционально. Предсказуемо сдаётся, квартира за квартирой, именно тот меньший и более доступный по цене пул, что в таблицах выше: 1- и 2-спальные юниты, ближе к центру, а не вглубь острова, по цене, при которой аренда закрывает заметную долю месячных расходов на владение.

Это другой фильтр, чем «в какой квартире хотел бы жить сам» — и его стоит применять отдельно, если цель именно сдача, а не проживание. Новостройки-квартиры в Пафосе — как раз в этом диапазоне. Как выбрать город под цель — в статье где покупать недвижимость на Кипре, а налог при выходе из объекта — в разборе налога при продаже. Если вкладывать не в квартиру, а в целый дом на стадии стройки, расчёт другой: он в статье о строительном бизнесе на Кипре.

Это рыночные данные и иллюстративный расчёт, а не прогноз по конкретному адресу и не налоговая консультация лично для вас — прежде чем выбирать юнит под эти цифры, пересчитайте их с бухгалтером с учётом своего дохода.