Доходность недвижимости на Кипре: сколько реально приносит квартира в Пафосе и во что обходится сдача

Про доходность на Кипре обычно либо называют число, либо продают таблицу в Excel. Ниже — ни то ни другое: официальный индекс того, что реально приносят квартиры на Кипре, реальные ставки аренды прямо сейчас и что это значит для конкретных квартир, которые продаются сегодня. Цифры верны на 31 августа 2026 года и будут двигаться — две живые ссылки внутри статьи (поиск аренды, каталог) останутся актуальными и после того, как остальные цифры устареют.

Всё ниже — про Республику Кипр, признанный юг острова, единственный рынок, где мы продаём. На севере действует другое законодательство и другие цифры, они не переносятся.

Что реально приносит рынок

Дважды в год RICS и KPMG на Кипре публикуют совместный индекс цен, аренды и доходности по городам и типам недвижимости. Релиз за 4 квартал 2025 года (опубликован в марте 2026) дал валовую доходность квартир:

«Валовая» значит до вычета управления, простоев и налога — число для сравнения городов, а не сумма на счёте. Пафос ниже Лимассола потому, что цены на квартиры в Пафосе выросли быстрее, чем аренда: за тот же арендный доход здесь платят больше, чем в Лимассоле. Тот же релиз зафиксировал рост самой арендной ставки (не доходности, а именно суммы аренды) на 5,79% год к году по квартирам — самый быстрорастущий сегмент индекса.

Сколько реально стоит аренда в Пафосе

Индекс доходности — это среднее; живые объявления об аренде на Bazaraki — крупнейшей доске объявлений Кипра — это конкретные ставки, из которых оно складывается. Срез на 31 августа 2026:

Героскипу стоит выделить отдельно: там построены два из проектов ниже.

Применяем к тому, что реально продаётся

Если взять средний показатель по Пафосу (4,66%) и применить к реальным свободным юнитам — не к абстрактному примеру — получится ориентировочная валовая сумма. Это оценка на основе опубликованного среднего по рынку, а не обещание по конкретному адресу:

*Цена × 4,66% ÷ 12. Только ориентир — средний показатель по Пафосу, применённый к сегодняшней цене, не прогноз и не обещание по конкретному юниту.

Цифра по 2-спальной в Cypress Park (≈€1 165) почти совпадает с тем, что реально просят за 2-спальные в Героскипу на Bazaraki прямо сейчас (≈€1 100) — индекс и живой рынок здесь сходятся, это разумная проверка и для остальных строк таблицы.

Актуальный каталог с планировками и ценами.

Что вычитается из валовой цифры

Валовая доходность — это верхняя строка, а не итог. Что её уменьшает, по порядку:

• ·Собственные расходы дома. У Cypress Park опубликованный годовой взнос на общие нужды — €2 500 за 1-спальную, €3 000 за 2-спальную, €3 900 за 3-спальную; в него входят клуб, охрана, страховка здания и содержание территории; свет, вода и муниципальный налог — отдельно и следуют за тем, кто фактически живёт в квартире.
• ·Сдача в аренду. Единой ставки на Кипре нет; текущее управление долгосрочной арендой обычно стоит 8–15% от собранной аренды или фиксированные €50–200 в месяц, а поиск арендатора с нуля — как правило, около одной месячной аренды плюс НДС. Управлять самому — эта статья исчезает, но появляется собственное время.
• ·Ежегодного налога на имущество платить не нужно. Кипр отменил налог на недвижимое имущество в 2017 году, и он не вернулся — что действует вместо него, в статье «Налоги на Кипре в 2026 году». Остаётся муниципальный сбор — обычно несколько сотен евро в год.
• ·Налог на саму аренду. Арендный доход облагается по обычным ставкам после условного вычета 20% на содержание и проценты по кредиту; взнос на оборону с аренды отменён с 2026 года, но взнос ГЕСИ 2,65% остаётся. С 1 июля 2026 аренду можно платить только банковским переводом или картой — наличные больше не принимаются, независимо от суммы. Полная механика и шкала ставок — в статье про налоги; сколько заплатите именно вы, зависит от всего вашего годового дохода, а не только от аренды.

Ни одна цифра здесь намеренно не сведена в единый процент доходности — слишком многое зависит от того, сдаёте вы сами или через управляющего, и от остального вашего дохода. Список выше — чек-лист, который стоит прогнать по конкретному юниту прежде чем доверять чужой цифре.

Долгосрочная аренда или посуточная

Это два разных режима, и один не заменяет другой:

• ·Долгосрочная (обычный договор, как правило от года). Специальной лицензии не нужно. Регистрация в Налоговом департаменте, налоговый номер, если его ещё нет, — договор между вами и арендатором.
• ·Посуточная / туристическая аренда. Регистрация и лицензия через туристическое ведомство обязательны и проверяются — это другой, гораздо более бумажный бизнес, обычно через специализированное агентство с комиссией 15–25% от валового дохода вместо 8–15% выше, потому что туда входят уборка между заездами, заселение и работа с площадками.

Большинство инвесторов в Пафосе идут в долгосрочную аренду: это более простой режим, и именно под него построен парк 1- и 2-спальных квартир выше — под круглогодичного жильца (специалисты, переезжающие семьи, работающие в Пафосе), а не под сезонную загрузку.

Каким юнитам это реально подходит

Не каждый объект в каталоге одинаково хорошо сдаётся. Вилла с садом — то, что хочет покупатель для себя, тот, кто собирается в ней жить, — и она не сдаётся в той же пропорции к своей цене, что квартира поменьше: стоит дороже, а аренда растёт не пропорционально. Предсказуемо сдаётся, квартира за квартирой, именно тот меньший и более доступный по цене пул, что в таблицах выше: 1- и 2-спальные юниты, ближе к центру, а не вглубь острова, по цене, при которой аренда закрывает заметную долю месячных расходов на владение.

Это другой фильтр, чем «в какой квартире хотел бы жить сам» — и его стоит применять отдельно, если цель именно сдача, а не проживание. Новостройки-квартиры в Пафосе — как раз в этом диапазоне.

Это рыночные данные и иллюстративный расчёт, а не прогноз по конкретному адресу и не налоговая консультация лично для вас — прежде чем выбирать юнит под эти цифры, пересчитайте их с бухгалтером с учётом своего дохода.