Новостройка или вторичка на Кипре: что выбрать покупателю в 2026 году

Выбор между новостройкой и вторичкой на Кипре обычно начинают с цены за метр. Считать лучше с другого конца. Сколько уйдёт государству сверх цены? Что стоит между вашими деньгами и титулом? В каком доме вы проведёте январь? По этим трём вопросам два рынка расходятся сильнее, чем по цене.

Ниже — сравнение по восьми пунктам, расчёт на квартире за €300 000 и случаи, когда вторичка выигрывает. Правила сверены по первоисточникам на 25 сентября 2026 года.

Сравнение по восьми пунктам

Дальше — каждая строка подробно.

Налоги и сборы: расчёт на €300 000

Новостройка. Застройщик продаёт с НДС. Базовая ставка — 19%. Если квартира станет вашим основным жильём, первые 130 м² крытой площади и первые €350 000 цены облагаются по 5%. Условие — объект целиком укладывается в 190 м² и €475 000, иначе вся сделка идёт по 19%. Жить в квартире как в основном жилье нужно десять лет; съедете раньше — часть льготы вернёте государству. Все условия и переходные положения до 31 декабря 2026 года — в статье о налогах на Кипре.

Сборов за перевод титула у новостройки нет. Земельный кадастр прямо пишет: когда за ту же сделку с той же недвижимостью начислен НДС, сбор не взимается.

Вторичка. Жильё, в котором уже жили, продаётся без НДС. Покупатель платит кадастру сборы за перевод по шкале: 3% до €85 000, 5% от €85 001 до €170 000 и 8% выше. На всю сумму действует скидка 50%.

Как получились €8 600: 3% с €85 000 — €2 550, 5% со следующих €85 000 — €4 250, 8% с оставшихся €130 000 — €10 400. Всего €17 200, после скидки половина. Пример в колонке 5% — квартира до 130 м² крытой площади: тогда льготная ставка идёт на всю цену.

Три уточнения к колонке вторички.

• ·Двое покупателей. Калькулятор кадастра считает сборы на сумму доли. Две равные доли по €150 000 дают вместе €5 800 после скидки, а не €8 600.
• ·Рыночная стоимость. Если директор кадастра сочтёт, что заявленная цена ниже рыночной на дату договора, сборы возьмут с рыночной. Занизить цену в договоре ради сборов не получится.
• ·Квартира с торгов. Если продавец сам приобрёл её в процедуре продажи по ипотеке (части VI и VIA закона 9/1965), скидки 50% нет. В нашем примере это €17 200.

Итог по деньгам простой. Если будете жить сами и квартира проходит под 5%, разница с вторичкой — €6 400 на €300 000. Если льгота не положена, новостройка дороже на €48 400 по налогам и сборам. Эту сумму и надо сравнивать с ремонтом, утеплением и оплатой вторички одним платежом.

Почти новая квартира: что изменилось с 1 сентября 2026 года

До сентября продажа здания облагалась НДС, если проходила в течение пяти лет после сдачи и здание до этого не использовалось непрерывно 24 месяца несвязанным лицом. Декреты 102/2026 и 103/2026 (вестник от 27 февраля 2026 года) заменили этот тест с 1 сентября 2026 года.

Теперь от НДС не освобождается передача здания до «первого заселения». Первое заселение — первое использование после сдачи или постройки: проживание самого владельца, собственное использование, аренда или любое другое использование на систематической основе. Первое использование — систематическое, не меньше 18 месяцев.

На практике это значит так.

• ·Квартира, в которой жили или которую сдавали полтора года и дольше, продаётся без НДС и со сборами кадастра.
• ·Квартира, простоявшая пустой или прожитая меньше 18 месяцев, продаётся до первого заселения, и освобождение на неё не распространяется. По разбору Deloitte, к такой сделке тогда может применяться и льготная ставка 5%, если выполнены условия по площади, цене и проживанию.

Сам налог по статье 7 закона об НДС начисляет плательщик НДС, который продаёт в рамках своей деятельности, — например, застройщик или компания.

Кадастр советует спросить продавца, облагается ли сделка НДС и по какой ставке: продавец выясняет это в Налоговом департаменте заранее. У почти новой квартиры просите ответ письменно до договора. От него зависит и НДС, и то, будут ли сборы за перевод.

Титул: что проверять у вторички и что защищает у новостройки

Вторичка. Кадастр называет три способа купить недвижимость: с немедленным переводом титула, по договору купли-продажи и переуступкой договора от прежнего покупателя. До любой оплаты он советует:

1. 01Получить у продавца свежий титул и выписку о поиске по объекту. Характеристики любого объекта открыты на портале кадастра бесплатно.
2. 02Проверить, что объект зарегистрирован и принадлежит продавцу, какова зарегистрированная площадь и нет ли обременений: ипотеки, мемо по решению суда, решения о продаже, другого зарегистрированного договора.
3. 03Проверить личные запреты на собственника — банкротство, ликвидацию компании, запрет на отчуждение.
4. 04Убедиться, что у здания есть свидетельство об утверждении (Certificate of Approval), и выяснить, нет ли незакрытых градостроительных вопросов.

Отдельный случай — дом достроен, а титула нет. Кадастр пишет прямо: выясните почему. Масштаб виден по «запертым» покупателям. Из 9 497 заявлений, замороженных судебным решением от 20 июня 2024 года, 5 417 касаются объектов, на которые отдельный титул так и не выпущен. Эти цифры министр внутренних дел назвал в парламентском комитете по правовым вопросам в сентябре 2024 года, Cyprus Mail повторил их в июне 2026-го. Закон 110(I)/2025, вернувший механизм для «запертых» покупателей, применяется только там, где титул на объект уже выпущен, поэтому эти покупатели сначала ждут сам титул.

Если покупаете переуступкой, проверьте, зарегистрирован ли исходный договор в кадастре, нет ли долгов перед продавцом и обременений до и после него. Договор переуступки регистрируется в течение шести месяцев вместе со справкой об уплате налога на прирост капитала прежним покупателем.

Новостройка. Квартира в строящемся доме не может получить титул: для регистрации нужны справка надзорного инженера о завершении работ и свидетельство строительного органа. До этого покупателя защищает договор, зарегистрированный в кадастре не позже чем через шесть месяцев после подписания. После регистрации:

• ·второй договор на ту же квартиру кадастр не примет;
• ·если продавец не исполнит договор, покупатель вправе просить суд о регистрации объекта на своё имя или о компенсации;
• ·договор становится обременением на объекте с очерёдностью по дате регистрации.

Как устроен этот механизм и что изменил закон 110(I)/2025, разобрано в статье о титуле собственности.

Сроки: въезд сразу или через годы

У вторички с чистым титулом срок задаёт бумажная часть. Перевод идёт в кадастре по записи, после проверки документов. Продавец приносит налоговую справку (форма N313), справки об оплате муниципального налога и сборов за канализацию и воду, согласие банка, если объект заложен. Готовы бумаги — готов и перевод.

У новостройки ждать приходится стройку. Наш Michelle Park сдаётся во II квартале 2028 года. Срок каждого проекта каталога стоит на его странице. Отдельный титул оформляется уже после сдачи.

Как платить: этапы против одной суммы

У новостройки бронь €10 000 снимает квартиру с продажи. Дальше платежи идут этапами и только после регистрации договора в кадастре. На каждом этапе вы платите за то, что уже построено. Стандартный график по этапам — на странице расходов при покупке новостройки.

У вторички кадастр советует не платить полную цену до того, как титул переведён на ваше имя. То есть остаток цены платится против перевода. Если титула нет и вы платите за договор, риск растёт ровно на ту сумму, что ушла продавцу раньше титула.

Зима и счёт за отопление: что закон требует от нового дома

Обязательные требования к энергоэффективности новых зданий появились на Кипре в декабре 2007 года. До этого утеплять новые дома закон не обязывал. Служба энергетики в проекте национального плана реновации (декабрь 2025 года) считает утеплёнными дома, достроенные с 2010 по 2022 год, — это 18% жилого фонда. Там же сказано, что у половины домов нет никакого центрального отопления, а у большинства нет теплоизоляции, и многие семьи живут с «умеренным или плохим» тепловым комфортом.

С тех пор требования пересматривали четыре раза. Действующие введены декретом 121/2020 для домов, заявка на разрешение по которым подана с 1 июля 2020 года:

Превысить U отдельной группы элементов можно, только если средний U всей оболочки дома не выше 0,65 Вт/м²·K. Те же пределы записаны в требованиях к зданиям с почти нулевым потреблением энергии (декрет 122/2020).

При продаже сертификат энергоэффективности показывают будущему покупателю и передают ему, а класс указывают в каждом объявлении. Сертификат действует десять лет. У вторички просите его до договора: класс и год постройки скажут о январе больше, чем показ квартиры в сентябре. У новостроек нашего каталога тёплый пол или VRF, спецификация — на странице проекта.

Цена и торг

У новостройки цену назначает застройщик по прайсу, и при брони она фиксируется в евро. У нас цена каждой свободной квартиры опубликована в каталоге, а минимальные и медианные цены по районам — на странице цен на новостройки Пафоса.

У вторички цену назначает владелец, и обсуждаете вы её с ним. Процент торга мы не называем: источника с такой цифрой у нас нет. Помните про правило кадастра: сборы считают с рыночной стоимости, если она выше заявленной цены.

Ремонт и возраст

На вторичку закладывайте ремонт. Ремонт жилья, с первого заселения которого прошло больше трёх лет, облагается НДС 5% вместо 19%. Льготная ставка не распространяется на материалы, если они составляют больше половины стоимости работ. С 1 сентября 2026 года жильё должно ещё и использоваться не меньше 18 месяцев — они засчитываются в те же три года.

Перед покупкой старого дома кадастр советует проверить законность здания: есть ли свидетельство об утверждении, с примечаниями или без, и нет ли невыполненных градостроительных условий. Такие вопросы, по словам самого кадастра, могут надолго затянуть покупателя в процедуры.

Когда вторичка лучше

• ·Жить нужно сейчас, а не через два года.
• ·Титул на руках, выписка кадастра чистая, у здания есть свидетельство об утверждении.
• ·Квартира не будет основным жильём или не проходит под льготу по площади и цене. Тогда новостройка идёт по 19%, и на квартире за €300 000 вторичка экономит €48 400 на налогах и сборах.
• ·Дом построен после 2010 года, а сертификат энергоэффективности подтверждает приличный класс.

Когда новостройка лучше

• ·Вы будете жить в квартире сами, и она укладывается в 130 м² и €350 000. НДС 5% стоит всего на €6 400 больше сборов вторички.
• ·Нужна оплата этапами, а не одной суммой.
• ·Важна зима в тёплом доме: для домов с заявкой на разрешение с 1 июля 2020 года класс A требует закон, а не описание продавца.
• ·Вы готовы ждать сдачи, а договор регистрируется в кадастре до этапных платежей.

Как это устроено у нас

Мы застройщик в Пафосе. Universal Park 1 сдан, титулы выданы. Michelle Park строится, сдача — II квартал 2028 года. На собственных проектах договор регистрируется в кадастре до этапных платежей, а пакет документов уходит вашему юристу до брони.

Что сейчас свободно и по какой цене — в каталоге.