Посуточная аренда на Кипре в 2026 году: регистрация, налоги и штрафы

Купить квартиру в Пафосе и сдавать её отдыхающим по ночам можно. Но режим у такой сдачи свой, не как у обычной аренды жильцу: отдельная регистрация, свой налог, свой НДС, а с мая 2026 года ещё и новые обязанности площадок. Ниже — правила на 25 сентября 2026 года по тексту законов и разъяснениям Налогового департамента.

Сколько приносит квартира и во что обходится владение, мы разобрали в статье об инвестициях в недвижимость Кипра. Здесь другое: что сделать, чтобы сдавать законно, и сколько это стоит в налогах. Всё ниже относится к Республике Кипр, на севере острова правила другие.

Кому нужна регистрация

Посуточную сдачу регулирует закон о гостиницах и туристическом жилье 34(I)/2019. Поправка 9(I)/2020 добавила в него раздел о «жилье самообслуживания»: это вилла, дом или квартира, которые сдаются целиком, а не комнатой. Такой объект можно рекламировать и сдавать, только если он внесён в реестр Замминистерства туризма и получил номер. Номер печатается в каждом объявлении и во всех связанных сделках.

Канал сдачи роли не играет: закон требует номер в любой рекламе и продвижении объекта, а Налоговый департамент в циркуляре 10/2023 применяет свои правила к сдаче через Airbnb, Booking, сайты «или иным способом».

Заявку подаёт собственник, законный пользователь или оператор с согласия собственника. Переходный период для объектов, которые сдавались до поправки 2020 года, закончился: сейчас без номера сдавать не может никто. Обычный договор аренды с жильцом на год в этот реестр не вносится — у долгосрочной аренды свои правила, сравнение в конце статьи.

Как зарегистрировать квартиру: документы и сроки

Заявка подаётся онлайн, через сервис Замминистерства туризма на портале gov.cy. Список документов задан поправкой 11(I)/2023:

1. 01Заявление-декларация по форме Замминистерства и сбор. За первую регистрацию и за продление платят €222 — так в объявлении Замминистерства от 15 мая 2024 года.
2. 02Налоговый номер собственника или управляющего, а если вы обязаны быть плательщиком НДС — и номер НДС.
3. 03Свежий счёт за электричество по этой квартире. Нет отдельного счётчика — справка муниципалитета, что квартира отдельная самостоятельная единица, и счёт по зданию.
4. 04Титул собственности, или разрешение на строительство, или планировочное разрешение на жилое использование.
5. 05Страховка «от всех рисков» с покрытием пожара и гражданской ответственности.
6. 06Для компании — регистрация в Реестре компаний, для пользователя — согласие собственника.

Замминистерство рассматривает заявку до двух месяцев, после одобрения выдаёт номер и специальный знак. Первая регистрация действует 3 года. Продление подают в последние 3 месяца перед окончанием, и оно действует 5 лет. Опоздали — заявку подают заново со всеми документами, и новая регистрация опять действует только 3 года.

Каким должно быть жильё

Минимальные требования записаны в Пятом приложении к закону. Для квартир они применяются соразмерно тем, что написаны для вилл и домов:

• ·гостиная, спальня (подойдёт и студия), кухня и ванная; если кухня встроена в гостиную нишей, над плитой нужна вытяжка;
• ·кондиционер на охлаждение и обогрев;
• ·горячая и холодная вода во всех помещениях, подключение к канализации;
• ·освещение во всех помещениях, на верандах и в зоне отдыха в саду, розетки во всех закрытых помещениях;
• ·постоянная постройка с разрешением на строительство или планировочным разрешением;
• ·в доме на 4–5 спален — не больше 10 гостей, а если спален больше трёх, нужна вторая полноценная ванная;
• ·в заявке указывают, приспособлено ли жильё для людей с ограниченной подвижностью.

Два запрета стоят отдельно. Нельзя сдавать объект, если он сам или территория вокруг не достроены или перестраиваются так, что жить в нём самостоятельно нельзя. И нельзя публиковать о нём ложные или вводящие в заблуждение сведения.

Для покупателя новостройки отсюда следует порядок: регистрацию подают после передачи ключей и подключения электричества. Титул для неё не обязателен, хватает разрешения на строительство. Когда и как выдают титулы, разобрано в статье о титуле собственности.

Штрафы за сдачу без номера

Закон даёт два уровня ответственности.

Через суд. Сдача без регистрации или с отозванной регистрацией — уголовное правонарушение: до года лишения свободы, штраф до €5 000 или то и другое. Продолжаете сдавать после приговора — ещё до €200 за каждый день. Суд может обязать прекратить сдачу, а за неисполнение этого решения грозит до двух лет лишения свободы, штраф до €5 000 или то и другое.

Без суда. Замминистерство туризма само вправе наложить административный штраф: €2 000, при повторном или продолжающемся нарушении — до €4 000. Перед решением у вас есть право на письменные возражения, срок — от 3 до 21 дня.

Инспекторы Замминистерства могут проверить объект в любой момент. Регистрацию могут отозвать, если она получена по ложным данным, если при проверке оказалось, что обязательные документы, например страховка, не продлены, и при повторяющихся нарушениях.

С 20 мая 2026 года: что площадки сообщают властям

Сдавать без номера и оставаться незамеченным теперь сложнее с двух сторон.

Туристический надзор. 20 мая 2026 года вступил в силу закон 184(I)/2025. Он обеспечивает на Кипре применение Регламента ЕС 2024/1028 о данных краткосрочной аренды и назначает компетентным органом Замминистерство туризма. По регламенту хозяин сообщает площадке номер регистрации, а площадка не допускает объявление без номера и показывает номер в каждом объявлении. По объектам в районах, для которых власти запросили данные, площадка каждый месяц передаёт число сданных ночей и гостей вместе с адресом, номером регистрации и ссылкой на объявление. Объявление без номера, с недействительным или чужим номером Замминистерство вправе потребовать снять. Площадке, которая не передаёт данные или не выполняет такое предписание, кипрский закон грозит штрафом до €20 000, лишением свободы до двух лет или тем и другим, а при повторном нарушении — штрафом до €1 000 за каждый день.

Налоговый контроль. По правилам ЕС, известным как DAC7 (на Кипре — закон 105(I)/2023), площадки раз в год, до 31 января, отчитываются перед налоговой службой своей страны ЕС по каждому хозяину: адрес объекта, выплаченные суммы по кварталам, число сдач, удержанные комиссии и, если известно, число дней аренды. Данные о кипрских объектах эта служба пересылает в Налоговый департамент Кипра. То, что вы показали в декларации, налоговая сверит с тем, что пришло от площадки.

Налог на доход от посуточной сдачи

13 сентября 2023 года Налоговый департамент выпустил циркуляр 10/2023 о доходах через Airbnb, Booking и похожие каналы. Если одновременно выполнены три условия:

1. 01объект внесён в реестр Замминистерства туризма или обязан там быть;
2. 02собственник зарегистрирован плательщиком НДС и берёт 9% с дохода — в тех случаях, когда закон обязывает его регистрироваться;
3. 03сдача короткая, повторяющаяся и, как правило, каждый раз разным людям, —

доход считается доходом от предпринимательской деятельности. Из этого следуют три вещи.

• ·Налог — с прибыли. Облагается выручка минус расходы, понесённые полностью и исключительно ради этого дохода, амортизация и проценты по кредиту. Условного вычета 20%, как при долгосрочной аренде, здесь нет: вычитаются фактические расходы. Чеки за уборку, коммунальные платежи, ремонт и счета управляющего стоит хранить с первого заезда.
• ·Взноса на оборону нет. С долгосрочной аренды он тоже отменён с 1 января 2026 года.
• ·ГЕСИ — с прибыли, а не с оборота. Собственник-физлицо платит взнос в систему здравоохранения сам, раз в полгода; ни гость, ни управляющий его не удерживают.

Прибыль облагается по общей шкале: с 2026 года первые €22 000 годового дохода не облагаются, дальше ставки от 20% до 35%. Считается весь ваш доход за год, а не только аренда; шкала целиком — в статье о налогах на Кипре в 2026 году.

Налог платит собственник, даже если в реестре объект записан на родственника или управляющего.

НДС на посуточную сдачу: 9% и порог €15 600

Собственник, который обязан быть плательщиком НДС, берёт с проживания 9%. Регистрироваться обязан тот, у кого облагаемый оборот за предыдущие 12 месяцев превысил €15 600 или ожидается больше €15 600 в ближайшие 30 дней. Сначала получают налоговый номер (заявка — только онлайн через портал Tax For All), затем подают заявление о регистрации по НДС по форме T.D. 1101. Плательщик подаёт декларации по НДС и платит налог до 10-го числа второго месяца после окончания отчётного периода.

Отдельно — о тех, кто не живёт на Кипре. С 20 августа 2020 года закон 122(I)/2020 обязывает регистрироваться без порога тех, у кого на Кипре нет ни места нахождения бизнеса, ни другого постоянного места деятельности, но в рамках своей деятельности есть облагаемые операции на острове. Распространяется ли это на владельца одной квартиры, который живёт за границей и сдаёт её через управляющего, пусть бухгалтер ответит до первой брони.

Долгосрочная сдача жилья от НДС освобождена.

НДС при покупке: под посуточную сдачу — 19% на всю цену

Это решение принимается до договора, а не после. Льготные 5% на новостройку даются только под основное жильё, в котором покупатель живёт сам не меньше десяти лет. Квартира, купленная под посуточную сдачу, этому условию не отвечает, и НДС считается по базовой ставке 19% на всю цену: квартира за €220 000 без НДС обходится в €261 800.

Если квартира куплена по льготе как основное жильё, а сдавать её начали раньше десяти лет, часть льготы возвращается государству: сэкономленный НДС × (10 − прожитые годы) ÷ 10. Как считается НДС по конкретной площади и цене — в статье «НДС на новостройку на Кипре в 2026 году»; остальные расходы при покупке — на странице «Расходы при покупке новостройки».

Если сдачу ведёт управляющий

Владелец, который не живёт на острове, может отдать сдачу управляющей компании. По данным Expat Focus, за посуточную сдачу управляющие берут 15–25% валового дохода: в эту долю входят уборка между заездами, заселение и работа с площадками. Что при этом остаётся на собственнике:

• ·Налог. Доход облагается у владельца, кто бы ни был записан в реестре; вознаграждение управляющего вычитается как расход.
• ·Согласие на регистрацию. Закон разрешает подавать заявку оператору, но только с согласия собственника. Управляющий, которому передано ведение объекта, несёт ответственность оператора по закону.
• ·Сроки документов. Без продления регистрация истекает, и сдавать дальше нельзя. Непродлённая страховка — основание отозвать регистрацию.

Есть второй вариант: сдать квартиру управляющей компании целиком за фиксированную плату, а она уже сама сдаёт её по ночам. Для собственника-физлица это обычная аренда: налог после условного вычета 20% и ГЕСИ 2,65% с валовой суммы; если арендатор — компания, ГЕСИ удерживает она.

Правила комплекса

Кроме закона, у жилого комплекса есть правила пользования общими зонами — бассейном, парковкой, садом — и взнос на содержание, который платит собственник, а не гость. Прочитайте эти правила до брони квартиры: гости будут пользоваться тем же бассейном, что и соседи.

По посёлкам нашего каталога: посуточную сдачу они не запрещают. Сами мы посуточной сдачей не занимаемся — регистрация, площадки и управляющий остаются на стороне покупателя.

Долгосрочная или посуточная: сравнение

Что сделать по порядку

1. 01До договора решить, будете ли вы жить в квартире сами. От этого зависит НДС: льготные 5% (на всю цену или на её часть — по площади и стоимости) или 19% на всю цену.
2. 02После передачи ключей — электричество на ваше имя или счёт по квартире, страховка с пожаром и гражданской ответственностью, налоговый номер.
3. 03Заявка в реестр и сбор €222. Объявления публикуются после получения номера, не раньше.
4. 04Порог НДС — посчитать до первого сезона, а живущим за границей — спросить бухгалтера сразу.
5. 05Договор с управляющим: кто подаёт заявку, кто продлевает регистрацию и страховку, в чьи сроки.
6. 06Раз в год — декларация с доходом и расходами; данные о выплатах налоговая получит и по DAC7.

Это правила, а не расчёт вашей ситуации: налог зависит от всего вашего дохода, резидентства и страны, где вы платите налоги сейчас. Посчитать до покупки должен бухгалтер с кипрской практикой. Квартиры на одну-две спальни в Пафосе — в разделе «Апартаменты на Кипре», весь каталог с ценами — здесь. Как мы проверяем факты в статьях — на отдельной странице.