Ипотека на Кипре для иностранцев в 2026 году: кому дают, под какой процент и какой первый взнос

Короткий ответ на вопрос «дают ли на Кипре ипотеку иностранцам»: условия банков привязаны к резидентству Кипра, а не к паспорту. Человеку, который живёт в Алматы, Киеве или Лондоне и хочет купить квартиру в Пафосе в кредит, ни один кипрский банк не публикует для этого отдельного продукта.

Ниже — что именно пишут банки, сколько они дают, под какой процент и как кредит работает на новостройке. Всё верно на 29 сентября 2026 года; в конце — расчёт на реальной квартире из нашего каталога.

Какие банки есть на Кипре в 2026 году

Сначала поправка к старым советам в интернете. Банков, которые там перечисляют, стало меньше. Hellenic Bank и Eurobank Cyprus слились, объединённый банк называется Eurobank. Почти все активы и обязательства AstroBank перешли к Alpha Bank Cyprus. Так записано в отчёте Центрального банка Кипра о финансовой стабильности за 2025 год. Поэтому ниже четыре кредитора: Bank of Cyprus, Eurobank, Alpha Bank Cyprus и Ancoria Bank.

Кому банки дают ипотеку

Условия взяты со страниц продуктов на сайтах банков.

Из таблицы следуют три вещи.

• ·Три банка из четырёх прямо пишут, что кредитуют резидентов Кипра; у Ancoria условие не указано — его стоит уточнить в банке. Отдельного продукта для тех, кто живёт за рубежом, не публикует ни один банк. Это не заявление «не кредитуем»: такого продукта просто нет в опубликованных условиях, а решение по каждой заявке банк оставляет за собой.
• ·Шире всех Eurobank: второе жильё и квартиру под сдачу он кредитует и непостоянным резидентам Кипра; определение банк не публикует. Основное жильё — только постоянным резидентам, как и у остальных.
• ·Что банк считает «постоянным» и «непостоянным резидентом», на страницах не расшифровано: вид на жительство, налоговое резидентство или фактическое проживание. Это вопрос к банку по вашей ситуации.

Ещё одно общее условие — возраст. К концу срока кредита вам должно быть не больше 65 лет у всех четырёх банков. Bank of Cyprus допускает до 70, если вы докажете, что сможете платить и после 65. Максимальный срок — от 20 до 35 лет, в зависимости от банка и продукта.

Какой первый взнос: 20 или 30%

Потолок кредита на Кипре задаёт не банк, а Центральный банк. Его правило одно для всех банков и всех заёмщиков:

• ·80% стоимости — если вы покупаете основное жильё, в котором будете жить постоянно;
• ·70% стоимости — во всех остальных случаях: второе жильё, дом для отпуска, квартира под сдачу.

Значит, первый взнос — не меньше 20% или 30%. Банк вправе дать меньше потолка, и некоторые дают: Bank of Cyprus под инвестиционную квартиру — до 60%, Ancoria на второе жильё и под сдачу — до 65%.

Второе правило ЦБ ограничивает не кредит, а платёж. Платежи по всем вашим кредитам не должны превышать 80% чистого располагаемого дохода. Для кредита в иностранной валюте потолок ниже — 65%. Иностранной директива ЦБ считает валюту кредита, если она отличается от валюты вашего дохода или от валюты страны, где вы живёте. Ипотека в евро у человека с зарплатой в тенге, гривнах или фунтах по этому определению — кредит в иностранной валюте, и к нему применяется 65%. Это наше прочтение определения: прямой фразы «для иностранцев 65%» в документах ЦБ нет.

Под какой процент: ставки 2026 года

По ипотеке на Кипре публикуют несколько разных цифр, и их легко перепутать.

Цифру 3,78% из пресс-релиза ЦБ часто подают как среднюю ставку по ипотеке. Это не так: в неё входят только кредиты с плавающей ставкой или фиксацией до года, а таких среди новых ипотек в июле было 12,1%. Большинство теперь берут кредит с фиксированной ставкой, и средняя по всем — 3,24%.

Июльские цифры — рынок до последнего повышения. ЕЦБ поднимал ставки дважды в 2026 году: в июне и в сентябре. С 16 сентября основная ставка — 2,65%. Плавающие кредиты кипрских банков привязаны к ней напрямую: у Eurobank базовая ставка привязана к основной ставке ЕЦБ и с 16 сентября тоже 2,65%, к ней прибавляется маржа.

Граждане России, Казахстана, Украины и других стран вне ЕС

Для банка все граждане стран вне ЕС проходят по одним и тем же правилам: условие о резидентстве Кипра, потолок платежей 65%, если доход не в евро, и проверка происхождения денег. Отдельно действует разрешение на саму покупку.

Разрешение на покупку. Гражданину страны вне ЕС и ЕЭП нужно разрешение по закону Cap. 109. Заявление по форме COMM 145 подают в окружную администрацию, пошлины нет, рассмотрение занимает 2–3 недели. Лимит — до двух объектов или участок до 4 000 м² под свой дом, для супругов он общий. Весь порядок — в статье «Как купить недвижимость на Кипре иностранцу».

Россия и Беларусь. Санкции ЕС запрещают банку принимать депозиты от граждан России или людей, живущих в России, если сумма их депозитов в этом банке больше €100 000. Для Беларуси то же правило записано в отдельном регламенте. Исключение — граждане стран ЕС, ЕЭП и Швейцарии и люди с временным или постоянным видом на жительство в одной из этих стран. Вид на жительство в ОАЭ, Казахстане или другой третьей стране от лимита не освобождает.

Этот пункт ограничивает депозиты. Запрет на новые кредиты в регламенте касается перечисленных в нём компаний, а не частных лиц, поэтому общего запрета выдать ипотеку гражданину России нет. Для людей из санкционных списков действуют отдельные правила. И с 29 января 2026 года Россия в списке ЕС стран высокого риска по отмыванию денег, и к деловым отношениям с участием России банки обязаны применять усиленную проверку клиента. Официальной политики по клиентам из России банки на своих сайтах не публикуют.

Казахстан, Украина, Узбекистан, Кыргызстан, Армения, Грузия. Санкционных ограничений ЕС такого рода для их граждан нет. Действуют общие правила из начала раздела.

Правила могут поменяться. В парламенте обсуждают законопроекты об ограничении покупок недвижимости гражданами стран вне ЕС. 3 сентября 2026 года они стояли в повестке комитета по внутренним делам, голосования не было; по данным кипрской прессы, обсуждение продолжится в октябре, в том числе о покупках через компании. На 29 сентября закон не принят, действуют прежние правила.

Как банк платит за новостройку

На строящемся доме ипотека устроена иначе, чем на готовой квартире: у вас ещё нет титула, и банку нечего заложить в обычном смысле. Порядок такой:

1. 01Документы на объект. Банк смотрит договор купли-продажи, разрешения на планировку и на строительство, титул нынешнего владельца земли. Для недостроенного дома нужны смета и график работ, подписанные специалистом: инженером, архитектором или сметчиком.
2. 02Оценка. Квартиру оценивает оценщик, которого выбирает банк. Пока дом строится, долю кредита банк сверяет со стоимостью квартиры на текущей стадии стройки.
3. 03Залог до титула. Договор купли-продажи депонируют в земельном кадастре — не позднее 6 месяцев после подписания. Затем вы уступаете банку права по договору в обеспечение кредита, и банк депонирует уступку там же. Это обременение на договоре по статье 11 закона 81(I)/2011: пока оно стоит, квартиру нельзя передать другому.
4. 04Деньги частями. Центральный банк разрешает банку выдавать деньги только по смете и графику из первого шага. Ancoria пишет прямо: выплаты идут по мере продвижения работ. На время стройки банки дают льготный период по платежам: Bank of Cyprus и Eurobank — до 12 месяцев, Alpha Bank — до 2 лет.
5. 05После титула. Когда кадастр выдаст титул на ваше имя, на квартиру регистрируют ипотеку. Пошлина кадастра — 1% от суммы ипотеки.

Сверьте график застройщика с графиком банка до подписания. На ранней стадии стройки первый платёж — 30%, его вносят, когда договор подписан и депонирован в кадастре; у Michelle Park — 50%, потому что каркас уже стоит; график вашей квартиры уточняйте по проекту. Эти деньги нужны на этапе договора, а не к дате первого транша.

Пример: квартира за €220 000

Возьмём самую доступную свободную квартиру каталога на 29 сентября 2026 года — в Cypress Park в Героскипу. Одна спальня, 50 м² плюс веранда 13 м², €220 000 без НДС.

Допущения расчёта: какую стоимость примет банк, решит его оценщик; долю банка считаем от цены без НДС, НДС — из своих денег; ипотеку регистрируют на сумму кредита. Срок — 25 лет, две ставки: средняя за июль 3,24% и нижняя граница нынешней плавающей у Bank of Cyprus 4,85%.

Льготный НДС 5% дают только на основное жильё, в котором вы живёте. Квартира под сдачу его не получает, поэтому во втором столбце 19%. Как устроена льгота — в статье об НДС на новостройку.

Теперь потолок платежей. Чистый располагаемый доход по директиве ЦБ — это доход за вычетом всех ежемесячных расходов, включая расходы на жизнь, а не зарплата. Если других кредитов нет, платёж €857 укладывается в правило 80%, когда такой доход — от €1 071 в месяц. Если доход не в евро и действует правило 65%, нужно от €1 318.

Для кредита с плавающей ставкой банк считает платёж не по нынешней ставке, а по долгосрочной средней, поэтому планка может оказаться выше. Для ориентира: при 4,85% платёж €1 014 требует от €1 267 такого дохода по правилу 80% и от €1 559 по правилу 65%.

Что ещё придётся оплатить

• ·Страхование жизни заёмщика и страхование квартиры от пожара и землетрясения (у Eurobank и Bank of Cyprus ещё и от наводнения) — обязательны, полисы оформляют в пользу банка.
• ·Оценка квартиры оценщиком банка.
• ·Комиссии банка за оформление и документы. Bank of Cyprus на первое жильё их не берёт. Ancoria на второе жильё и под сдачу берёт 1% от суммы (не меньше €50) и €80 за документы по кредитам больше €30 000. Суммы других банков — в их тарифах.
• ·Регистрация ипотеки в кадастре — 1% от суммы.
• ·Курс валют. Если доход не в евро, платёж по кредиту в евро меняется вместе с курсом. Eurobank прямо предупреждает об этом в условиях.

Остальные расходы покупателя — юрист, НДС, пошлины — собраны на странице расходов при покупке новостройки.

Если ипотеку не дают

Для покупателя, который живёт за рубежом, реальный путь — рассрочка от застройщика. Это не кредит: вы платите по этапам стройки, без процентов, и последний платёж вносите при получении ключей. Как распределяются платежи — в разделе «Рассрочка от застройщика» страницы квартир.

Если вы собираетесь переехать, порядок можно поменять местами: сначала переезд, потом кредит на основное жильё. Что нужно знать о самом переезде — в статье о переезде на Кипр, за условиями — к профильному юристу.

Как это устроено у нас

Мы строим в Пафосе. На своём проекте мы депонируем договор в кадастре до этапных платежей: без депонированного договора банк не сможет депонировать и уступку прав в свою пользу. Полный пакет документов — договор, документы на землю, разрешение на строительство — отправляем вашему юристу до брони. Что свободно сейчас и по какой цене — в каталоге.