Налог при продаже недвижимости на Кипре: налог на прирост капитала 20%, вычеты и сроки в 2026 году

Налог на прирост капитала на Кипре платят при продаже, а не при покупке. Считать его всё равно стоит заранее: от того, какие бумаги вы сохраните и сколько лет проживёте в квартире, зависит, будет ли налог вообще.

Ниже — правила по закону 52/1980 о налоге на прирост капитала с поправками закона 242(I)/2025, которые вступили в силу 1 января 2026 года, и по разъяснениям Налогового департамента. Цифры верны на 25 сентября 2026 года.

Ставки и суммы на 2026 год

Ставку реформа не тронула. Изменились вычеты, порог для акций и санкции.

Что облагается

Налог берут с прибыли от отчуждения «имущества» в том смысле, который даёт закон:

• ·недвижимость, расположенная в Республике Кипр;
• ·акции компаний, которым принадлежит кипрская недвижимость;
• ·акции компаний, которые владеют кипрской недвижимостью через другие компании, — если на неё приходится не меньше 20% рыночной стоимости акций;
• ·права по договору купли-продажи кипрской недвижимости.

Отчуждением закон считает, среди прочего, продажу, сам договор купли-продажи, переуступку прав по нему, обмен и дарение. Переуступка касается покупателей на стадии строительства. Если вы продаёте квартиру до получения титула, переуступая договор новому покупателю, это тоже облагаемое отчуждение, и прибыль считается по тем же правилам. Как устроены договор и титул, мы разбирали в статье о титуле собственности.

Налог на прирост или подоходный налог

Закон о налоге на прирост применяется, только если прибыль не облагается подоходным налогом. Когда покупка и перепродажа недвижимости похожи на бизнес, Налоговый департамент может признать прибыль торговой и обложить её подоходным налогом. Для этой оценки ведомство публикует критерии: что за имущество, сколько им владели, как часто совершались похожие сделки, как и на какие деньги оно куплено, что с ним делали перед продажей, почему продали, на что ушли деньги и что владелец знает о таких сделках. Если под эти признаки попадает ваша история, вопрос о том, какой налог платить, стоит задать консультанту до сделки.

Как считается прибыль

Расчёт идёт в пять шагов:

1. 01Цена продажи — сумма, которую стороны указывают в декларации. Налоговый департамент может проверить её в течение шести месяцев. Если докажет, что цена занижена, доначислит налог с разницы и проценты.
2. 02Стоимость приобретения — цена покупки и расходы на улучшения, пересчитанные по индексу потребительских цен.
3. 03Расходы на покупку и продажу из списка Налогового департамента — без пересчёта.
4. 04Пожизненный вычет — €30 000 или €150 000, если условия выполнены.
5. 0520% с того, что осталось.

Пересчёт по инфляции

Стоимость приобретения и улучшений пересчитывается по индексу потребительских цен Кипра. Формула Налогового департамента:

скорректированная стоимость = расход × индекс месяца перед продажей ÷ индекс месяца покупки

Для продажи берут индекс предыдущего месяца: индекс текущего считается в конце месяца и в день сделки ещё не известен. Для покупки — индекс месяца, когда она состоялась. Для строительства и улучшений — месяца, когда закончены работы. Таблицу индексов с 1979 года публикует сам департамент.

С января 2021 по август 2026 года индекс вырос на 22%, и на столько же выросла стоимость покупки для налога.

Какие расходы вычитаются

У Налогового департамента два списка. Первый входит в стоимость приобретения и пересчитывается по индексу:

• ·цена покупки;
• ·раздел участка;
• ·строительство здания и пристроек;
• ·улучшения, которые повышают стоимость, — например, бассейн или центральное отопление;
• ·часть расходов на ремонт, при условиях.

Второй вычитается как есть, без пересчёта:

• ·сборы за перевод титула;
• ·реклама объекта;
• ·оценка;
• ·расходы на саму продажу;
• ·проценты по кредиту, взятому на покупку;
• ·юридические расходы, связанные с продажей;
• ·комиссия зарегистрированного риелтора.

Расход засчитывают, только если он сделан целиком ради этой сделки и подтверждён документом.

Если продали в убыток

Убыток считают так же, как прибыль. Если его нечем покрыть сразу, он переносится и зачитывается против прибыли от следующих продаж, пока не погасится полностью.

Вычеты после реформы 2026 года

Каждое физическое лицо может уменьшить облагаемую прибыль на пожизненный вычет. Компаниям вычеты не положены.

• ·€30 000 — на прибыль от продажи любой недвижимости.
• ·€150 000 — на прибыль от продажи основного жилья.

Для вычета €150 000 должны выполняться три условия:

1. 01вы владели жильём и жили в нём сами, только для собственного проживания, в сумме не меньше пяти лет; если продаёте основное жильё не в первый раз — не меньше десяти лет;
2. 02участок под домом — не больше 1 500 м²; с прибыли, которая приходится на землю сверх этого, налог берут;
3. 03с того дня, как вы перестали там жить, прошло меньше года.

И три общих правила:

• ·Вычеты не складываются. Используется один из двух — больший. Общий предел на человека — €150 000. Пример самого ведомства: кто уже использовал €30 000 при продаже земли, при продаже основного жилья получит не больше €120 000.
• ·Неиспользованный остаток не сгорает, а переносится на следующую продажу.
• ·Сумма прибыли сверх вычета облагается по 20%.

Пример расчёта

Условия: квартиру купили в 2026 году за €300 000 и продали через пять лет за €380 000. Цена продажи — не прогноз, а число для арифметики. Пересчёта по индексу в примере нет: какими будут индексы в 2031 году, пока не известно. Расходы на покупку и продажу тоже не учтены — с ними облагаемая прибыль была бы меньше.

Разница между колонками — €10 000, и её создают только пять лет собственного проживания.

Что меняет пересчёт по индексу: пример на реальных числах

Та же сделка с другими датами: квартиру купили в январе 2021 года за €300 000 и продают в сентябре 2026-го за €380 000. По таблице департамента индекс января 2021 года — 218,78, августа 2026-го, месяца перед продажей, — 267,18.

• ·Стоимость покупки для налога: €300 000 × 267,18 ÷ 218,78 = €366 368.
• ·Прибыль: €380 000 − €366 368 = €13 632.
• ·Это меньше вычета €30 000. Налога нет, а от вычета остаётся €16 368 на будущие продажи.
• ·Сбор 0,4% — €1 520: он считается с цены, а не с прибыли.

Без пересчёта прибыль была бы €80 000, а налог — €10 000.

Когда налог не платят

Налоговый департамент освобождает от налога, при соблюдении условий закона:

• ·переход по наследству;
• ·дарение от родителей детям, между супругами и между родственниками до третьей степени родства;
• ·дарение от приёмного родителя приёмному ребёнку;
• ·дарение компании, все акционеры которой — члены семьи дарителя и остаются ими пять лет;
• ·дарение государству, а также местным властям и одобренным Советом министров благотворительным организациям на образовательные, культурные или благотворительные цели;
• ·обмен недвижимости равной стоимости;
• ·принудительное изъятие для государственных нужд;
• ·передачу между бывшими супругами после развода;
• ·передачу при реорганизации компаний.

У освобождения есть обратная сторона. Кто получил квартиру по наследству или в дар от родственника, при следующей продаже считает прибыль не от рыночной цены на дату получения, а от стоимости, по которой её когда-то приобрёл умерший или даритель.

Дарение человеку вне этого круга облагается. Ценой продажи тогда считается рыночная стоимость на дату дарения по оценке налоговой.

Кто, когда и как платит

• ·Платит продавец. Покупатель налога на прирост не платит.
• ·Декларация — форма T.F. 401, для акций — T.F. 402. К ней прикладывают опросник T.F. 413, копию договора купли-продажи и документы о стоимости и дате покупки: титул или договор. Если вычитаете проценты — кредитный договор, где видны сумма и цель займа, и справку банка о процентах по годам. При переоформлении титула добавляют форму N 313, при переуступке договора — копии договора переуступки и исходного договора купли-продажи.
• ·Срок — месяц с даты отчуждения, но в любом случае до регистрации перехода права в кадастре. Налог платят в тот же месячный срок: онлайн-банкингом по номеру платежа из налогового портала или в окружном офисе Налогового департамента.
• ·Налоговый номер. Без кипрского налогового идентификационного номера декларацию не подать; кто его не имеет, сначала получает номер.
• ·Санкции с 2026 года: €250 физлицу за просроченную декларацию; 5% от налога за просрочку оплаты и ещё 5%, если через два месяца после срока налог так и не уплачен; плюс проценты по единой государственной ставке за просрочку.

Сбор 0,4% — отдельно от налога

Сбор установлен законом 141/1989 о Центральном органе по равному распределению бремени (Κ.Φ.Ι.Κ.Β.). По статье 4(2) закона деньги идут на финансовую поддержку владельцев недвижимости, которая после турецкого вторжения 20 июля 1974 года недоступна или не может использоваться.

• ·Ставка — 0,4% от цены продажи. Прибыль значения не имеет.
• ·Платит продавец.
• ·Собирает Налоговый департамент, срок — при переоформлении. С 21 ноября 2022 года кадастр не регистрирует переход права по продаже без справки налоговой об уплате сбора или о том, что платить его не нужно.
• ·Не взимается при реорганизации компаний, а при реструктуризации проблемных кредитов — с той части цены, которая идёт на их погашение.

Нерезиденты и иностранцы

Налог на прирост берут с продажи кипрской недвижимости независимо от налогового резидентства продавца — человека или компании. Налоговый департамент делает одну оговорку: с учётом соглашений об избежании двойного налогообложения.

Пожизненные вычеты закон даёт любому физическому лицу, условия о резидентстве в нём нет. Но вычет на основное жильё требует пяти лет собственного проживания. Для квартиры, куда приезжают на отпуск, остаётся вычет €30 000.

Налог в стране вашего резидентства

Если вы налоговый резидент другой страны, она может облагать ту же продажу у себя. Как тогда засчитывается кипрский налог, определяет соглашение об избежании двойного налогообложения между Кипром и вашей страной. До сделки у налогового консультанта стоит выяснить три вещи:

• ·есть ли такое соглашение и что сказано в статье о доходах от отчуждения имущества;
• ·засчитывается ли кипрский налог у вас и в каком размере;
• ·когда и как нужно отчитаться о продаже в своей стране.

Что это значит, если вы покупаете новостройку сейчас

Налог при продаже считается по бумагам, которые собираются при покупке. Для владельца новостройки это:

1. 01договор купли-продажи и подтверждение каждого платежа — они показывают цену, а дата покупки определяет индекс для пересчёта;
2. 02кредитный договор с суммой и целью займа и справки банка о процентах по годам;
3. 03счета за улучшения — бассейн, отопление, другие работы, которые повышают стоимость;
4. 04квитанции кадастра о сборах за перевод титула, если вы их платили.

Без документа расход не засчитают. Что платится при самой покупке, мы собрали в статье о расходах при покупке новостройки.

Ещё три вещи стоит решить заранее:

• ·Горизонт. Вычет €150 000 требует пяти лет собственного проживания и продажи не позже года после переезда. Если собираетесь продать раньше, рассчитывайте на €30 000.
• ·Продажа до титула. Переуступка договора — тоже облагаемое отчуждение.
• ·Льготный НДС. Если покупаете со ставкой 5%, у самой льготы есть условия на случай продажи раньше срока. Они разобраны в статье про НДС на новостройку.

Для того, кто покупает под сдачу, налог на выходе — часть расчёта наравне с арендой. Валовую доходность и живые ставки аренды в Пафосе мы разобрали в статье об инвестициях в недвижимость Кипра. Налог с арендного дохода — другой налог, он описан в статье о налогах на Кипре в 2026 году.

Это правила и ставки, а не расчёт вашей сделки. Сумма зависит от дат, документов, того, жили ли вы в квартире, и от налогов в вашей стране. Посчитать её должен налоговый консультант с кипрской практикой — лучше до продажи, пока недостающие бумаги ещё можно собрать. Как мы проверяем цифры в статьях, описано на странице о фактчеке.

Мы строим в Пафосе и отвечаем за то, с чего начинается этот расчёт: договор и регистрацию в кадастре. Что сейчас продаётся и по какой цене — в каталоге.