Рынок недвижимости Кипра в 2026 году: сколько продаётся, кто покупает и что с ценами

Ниже — рынок жилья Республики Кипр по официальной статистике на сентябрь 2026 года: договоры купли-продажи из Земельного департамента (DLS) за январь–август, индекс цен Центрального банка за II квартал и разрешения на строительство от Статистической службы (Cystat) за январь–май. У каждой цифры есть период, а документы перечислены в конце статьи. Север острова в эту статистику не входит.

Мы строим в Пафосе, поэтому в каждом разделе выделяем Пафос отдельной строкой.

Сколько продаётся: договоры по округам

Самый быстрый показатель спроса — число договоров купли-продажи, которые подают в DLS. По закону 81(I)/2011 договор депонируют в течение шести месяцев после подписания: так покупатель закрепляет права на объект, в том числе на квартиру, которая ещё строится. Переход права собственности (transfer) — другой показатель: его оформляют, когда есть титул, и по новостройкам он приходит позже.

Договоры по данным DLS на 1 сентября 2026 года:

За весь 2025 год договоров было 18 114 — на 14,7% больше, чем в 2024-м (15 797). В 2026 году рост продолжился, и две трети прироста дали два округа: из 1 599 дополнительных договоров 634 пришлись на Лимассол и 436 на Пафос. У Пафоса самый высокий темп по стране, и сейчас на него приходится каждый пятый договор острова.

По месяцам

В Пафосе рост к прошлому году был в семи месяцах из восьми; единственный минус — март (282 договора против 294). Август по всему острову самый тихий месяц: 1 241 договор против 2 040 в июле. Данных за сентябрь 2026 года на дату статьи нет.

Переходов права собственности по продажам за январь–август 2026 года оформлено 12 885 — на 3,5% больше, чем годом раньше (12 448). В Пафосе их 2 380 (+4,5%). Заявленная в них сумма по стране — €3,02 млрд, по Пафосу — €621 млн. Переход фиксирует уже оформленную собственность, в том числе по сделкам прошлых лет, поэтому его динамика не совпадает с договорами. Почему титул приходит позже договора и что это значит для покупателя — в статье «Титул собственности на Кипре».

Кто покупает: иностранцы и местные

У DLS есть отдельная таблица по иностранцам: сколько объектов вошло в договоры граждан ЕС (кроме киприотов) и граждан стран вне ЕС. Центральный банк в бюллетене сопоставляет эти объекты с общим числом договоров, а местных покупателей считает остатком. Мы считаем так же. Оговорка: иностранцев DLS учитывает по объектам, а общий итог — по договорам, поэтому это соотношение, а не точная доля людей.

Январь–август 2026 года:

По стране соотношение растёт: 39,5% за январь–август 2025 года, 40,1% за весь 2025-й, 41,9% за восемь месяцев 2026-го. В январе–апреле 2026 года оно доходило до 42,6%. Объекты иностранцев прибавили 20,4% к тем же месяцам прошлого года, остаток на местных покупателей — 9,3%. Две трети иностранного спроса дают граждане стран вне ЕС, но в 2026 году быстрее росли покупки граждан ЕС: +23,5% против +18,9%.

Пафос — округ, где иностранцев больше всего и по соотношению, и по числу объектов: 1 871 за восемь месяцев против 1 617 в Лимассоле. За весь 2025 год соотношение по Пафосу было 66,2%. Центральный банк по II кварталу 2026 года даёт ту же картину: в его таблице на местных покупателей в Пафосе приходится 34%, на граждан ЕС — 25%, на граждан стран вне ЕС — 41%. Для сравнения, в Никосии на местных приходится 84%. Прирост в Пафосе в 2026 году почти целиком иностранный: их объекты прибавили 28,5% (покупки граждан ЕС — 42,1%), остаток на местных — 2,8%.

Чего в опубликованной статистике нет — разбивки по гражданству. DLS делит иностранцев только на ЕС и вне ЕС. Цифры по отдельным странам появлялись в прессе в пересказе ответа министерства внутренних дел парламенту, но самого документа мы не нашли и поэтому их не приводим.

И ещё одна развилка. По переходам права собственности доля иностранцев намного ниже: за январь–август 2026 года им передано 3 026 объектов из 14 429 — 21,0%, гражданам стран вне ЕС — 11,2%. Договоры показывают, кто покупает сейчас, включая строящееся; переходы — у кого собственность уже оформлена. Встретив фразу «иностранцы покупают половину Кипра», стоит уточнить, о каком из двух показателей речь.

Цены: индекс Центрального банка

Центральный банк Кипра считает индекс цен на жильё (Residential Property Price Index) раз в квартал; выпуск за II квартал 2026 года вышел 24 сентября 2026-го. Индекс строится по рыночным оценкам стоимости со сглаживанием, и развороты рынка, по оговорке самого ЦБ, он может показывать с небольшим запаздыванием. Изменение за год, %:

Рост ЦБ объясняет спросом, прежде всего иностранных покупателей, и дорожающим строительством: индекс цен стройматериалов Cystat во II квартале 2026 года прибавил 2,4% за год. В Пафосе квартиры и дома разошлись: квартиры +18,5% за год, дома +3,1%, а за квартал индекс домов Пафоса немного снизился — со 110,8 до 109,8 пункта.

Для масштаба — длинный ряд того же индекса (база: I квартал 2010 года = 100). Пафос: 100,3 в среднем за 2010 год, 75,1 в 2016-м, 100,8 в 2024-м и 119,4 во II квартале 2026 года. По стране средний индекс вернулся к уровню 2010 года только в 2025-м: 101,9 против 99,6.

Для покупки в ипотеку: средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в июне 2026 года — 3,23% (годом раньше 3,26%), новых жилищных кредитов во II квартале выдано на €403,6 млн, на 14,2% больше, чем год назад.

Индекс ЦБ — среднее по всему жилью, включая вторичное. Сколько стоят новостройки Пафоса по районам и числу спален прямо сейчас, по свободным квартирам и без НДС, — на странице «Цены на новостройки Пафоса по районам»; она обновляется из прайс-листов каждый час. Сколько квартира приносит при сдаче, мы разобрали отдельно — в статье о доходности недвижимости на Кипре.

Предложение: разрешения на строительство

Разрешения на строительство — ранний сигнал будущего предложения: по ним видно, сколько жилья собираются строить. Выпуск Cystat от 16 сентября 2026 года, жилые единицы в выданных разрешениях:

Всего за январь–май 2026 года выдано 3 650 разрешений (+32,1%) на €2,1 млрд (+43,9%). За весь 2025 год разрешения предусматривали 16 171 жилую единицу. Три четверти жилья в разрешениях 2026 года — квартиры в многоквартирных домах.

Три оговорки. Разрешение — это план, а не построенный дом. С 1 июля 2024 года разрешения выдают новые органы местного самоуправления через электронную систему «Ипподамос», и Cystat пишет, что через неё проходит и большой объём старых бумажных заявок, поданных до этой даты. Поэтому сравнение с прошлыми годами мы читаем осторожно. И разбивки по округам в ежемесячном выпуске нет, так что отдельной цифры по Пафосу мы не приводим. Данных за июнь 2026 года на дату статьи нет.

Что это значит для покупателя в Пафосе

Прогнозов цен мы не даём: тот же индекс ЦБ по Пафосу в 2010–2016 годах потерял четверть. Вместо прогноза — что видно из данных:

• ·Спрос в Пафосе держат иностранцы. Соотношение 70,5% — самое высокое на острове, а местный спрос за год почти не вырос. Изменения правил для покупателей из стран вне ЕС касаются Пафоса больше других округов: на них здесь приходится 1 159 объектов при 2 654 договорах, в Лимассоле — 1 156 при 4 354, в Никосии — 223 при 2 789.
• ·Правила для покупателей не из ЕС могут измениться. Граждане стран вне ЕС и Европейской экономической зоны покупают недвижимость с разрешением по закону Cap. 109; выдаёт его Совет министров, полномочия переданы окружным администрациям. В парламенте обсуждают поправки к этому закону: единый текст направлялся на пленарное заседание 16 апреля 2026 года, 3 сентября поправки снова стояли в повестке комитета по внутренним делам. Среди прочего речь о пределах площади, которую может купить иностранец, и о запретах на лесные и сельскохозяйственные земли и участки рядом с линией прекращения огня и объектами критической инфраструктуры. На дату статьи закон не принят. Как устроена покупка по действующим правилам — в статье «Как купить недвижимость на Кипре иностранцу».
• ·Квартиры и дома идут разными дорогами. Квартиры в Пафосе по индексу ЦБ подорожали за год на 18,5%, дома на 3,1%. При этом квартир в многоквартирных домах в разрешениях на строительство по стране почти вдвое больше, чем годом раньше: 6 667 против 3 497 за январь–май.
• ·Цена в каталоге — без НДС. Ставка 5% или 19% зависит от того, будете ли вы жить в жилье сами, от его площади и цены; разбор — в статье об НДС на новостройку на Кипре, полный список расходов сделки — на странице «Расходы при покупке новостройки».

За чем следить до конца года:

1. 01Ежемесячные таблицы DLS по договорам — строку Пафоса и таблицу по иностранцам. Последний файл датирован 1 сентября 2026 года и заканчивается августом.
2. 02Индекс ЦБ за III квартал 2026 года. Прошлогодний выпуск за III квартал вышел 9 декабря 2025 года.
3. 03Ежемесячные выпуски Cystat по разрешениям на строительство.
4. 04Голосование по поправкам к Cap. 109.

Мы строим в Пафосе: собственный Michelle Park (сдача — II квартал 2028 года), сданный Universal Park 1 с выданными титулами и проверенные проекты других застройщиков в каталоге. Цены по районам — на странице «Цены на новостройки Пафоса», чем отличаются районы — в разделе «Районы Пафоса», все свободные квартиры и дома — в каталоге.