Переезд на Кипр в 2026 году: жильё, налоги, расходы и что проверить до сделки

Переезд на Кипр начинается не с чемодана, а с трёх вопросов: где жить, сколько это стоит в год и что изменится в налогах. Ниже — ответы по состоянию на 2026 год, с цифрами из наших же проверенных материалов и с прямыми ссылками туда, где цифра разобрана подробнее. Цены на квартиры — из каталога, который синхронизируется с базой застройщика каждый час.

Где жить: купить или снять

Для большинства переезжающих первый год — аренда, а решение о покупке приходит после зимы, когда становится понятно, какой район и какой дом подходят. Это разумный порядок, и он даёт цифры для сравнения.

Аренда. По живому срезу объявлений в Пафосе, который мы снимали для статьи о доходности, односпальные квартиры сдаются в диапазоне €500–1 940 в месяц, двуспальные — €680–3 000; в Героскипу ориентир около €1 100. Разброс огромный, и он про состояние дома: верх диапазона — новые квартиры с отоплением, низ — старый фонд без утепления.

Покупка. В нашем каталоге новостройки Пафоса начинаются от €220 000 за односпальную квартиру и от €300 000 за двуспальную, без НДС. У каждой квартиры опубликованы цена, площадь и статус — свободна, бронь или продана. Что сейчас есть и по какой цене — в каталоге; по районам — апартаменты и виллы с участком.

Одна деталь, которую упускают при сравнении «снять или купить»: новостройку на Кипре оплачивают этапами по ходу стройки, а не всей суммой сразу. Бронь €10 000, затем договор регистрируется в земельном кадастре, и только после этого начинаются этапные платежи. Как это устроено, разобрано на главной странице.

Что платят за квартиру в год

Ежегодного государственного налога на недвижимость на Кипре нет — он отменён с 1 января 2017 года. Остаются два вида платежей.

Коммунальные сборы у каждого проекта в каталоге опубликованы в карточке — это то число, которое стоит знать до брони, а не после.

Налоги при переезде

Налоговое резидентство и статус пребывания — разные вещи, регулируемые разными законами; здесь только про налоги. Полный разбор ставок и льгот 2026 года — в статье о налогах, ниже — то, что касается переехавшего в первую очередь.

• ·Стать налоговым резидентом можно, проведя на острове больше 183 дней в году, либо по правилу 60 дней: не больше 183 дней ни в одной другой стране, работа, бизнес или должность директора кипрской компании и жильё на Кипре в собственности или в аренде. С 1 января 2026 года условие «не считаться налоговым резидентом другой страны» отменено.
• ·Подоходный налог — прогрессивный, необлагаемый минимум с 2026 года €22 000.
• ·Режим non-dom снимает взнос на оборону с дивидендов и процентов на 17 лет из последних 20; взнос в систему здравоохранения ГЕСИ 2,65% при этом остаётся.
• ·Пенсия из-за рубежа по выбору облагается по ставке 5% с суммы свыше €5 000.
• ·Наследства, дарения и налога на богатство на Кипре нет.

Цифры выше — ставки, а не расчёт вашей ситуации: договор об избежании двойного налогообложения с вашей нынешней страной, состав дохода и домицилий меняют результат сильнее любой таблицы. Считать должен налоговый консультант с кипрской практикой.

Районы Пафоса, где стоят наши проекты

Пафос — самый популярный округ острова у иностранных покупателей. Проекты каталога стоят в самом городе и в посёлках вокруг: Universal и Като Пафос (наши Michelle Park и Universal Park 1), Героскипу, Кония, Пейя, Тала, Айя-Маринуда, Агиос Теодорос и Лемба. Квартиры — ближе к городу и морю; виллы с участком — в холмах над Пафосом, в Конии, Пейе и Тале. Чем районы отличаются на практике, по тому, как там живётся, а не по рекламным описаниям, расскажем в переписке.

Что проверить до сделки

Главную проверку при покупке жилья на Кипре делает государство, и порядок здесь важнее любых обещаний.

1. 01Разрешение на строительство не выдадут, пока у застройщика нет документов на землю.
2. 02Договор купли-продажи не зарегистрируют в земельном кадастре без этого разрешения — и не зарегистрируют по земле с обременениями.
3. 03Этапные платежи начинаются только после регистрации: до неё вы не платите ничего сверх брони.
4. 04Свой юрист — не формальность. Мы присылаем ему все документы по объекту до брони: договор, документы по земле, разрешение на строительство.
5. 05Полная стоимость под ключ — письменно до брони: НДС 19% или льготные 5% на часть цены, работа юриста, коммунальные сборы. Transfer fees на новостройку с уплаченным НДС не платятся, гербовый сбор с 2026 года отменён.

Про статус пребывания — одной строкой

Покупка жилья сама по себе статус пребывания не даёт. Форматы длительного проживания на Кипре существуют, и какой подходит в вашей ситуации, подскажет профильный юрист — не застройщик. Мы отвечаем за дом, договор и его регистрацию в кадастре.

Если хотите увидеть, с чего начинается бюджет переезда в цифрах, — каталог показывает цену и статус каждой квартиры, а расчёт НДС на главной считает сумму под ключ на реальных квартирах каталога.