Как купить недвижимость на Кипре иностранцу: по шагам, 2026

Иностранец покупает жильё на Кипре по тем же правилам, что и киприот. Добавление одно: гражданину страны вне Евросоюза нужно разрешение государства. Всё остальное — порядок шагов, где каждый следующий опирается на предыдущий.

Ниже этот порядок для новостройки: кто что делает, когда вы платите и какой документ остаётся у вас. Правила верны на 25 сентября 2026 года и относятся к Республике Кипр.

Кто на Кипре считается иностранцем

Закон о приобретении недвижимости иностранцами (Cap. 109) называет иностранцем любого, кто не гражданин Кипра, но исключает граждан стран ЕС и Европейского экономического пространства. На практике это значит:

• ·паспорт страны ЕС или ЕЭП — разрешение не нужно, вы покупаете на общих условиях;
• ·гражданство только стран вне ЕС и ЕЭП — все страны СНГ, Великобритания, США и остальные — разрешение нужно;
• ·компания, где у иностранцев половина или больше директоров, голосов или акций, по закону тоже иностранец, как и компания, зарегистрированная вне Кипра и вне ЕС и ЕЭП.

Ещё два исключения из закона: иностранная жена гражданина Кипра, если супругов не развёл или не разлучил суд, и человек кипрского происхождения — родившийся на Кипре, когда там постоянно жили его родители, или чей отец родился на Кипре при том же условии.

Без разрешения регистрация недвижимости на иностранца недействительна (статья 3(5) закона). Подписать договор и депонировать его в кадастре до разрешения при этом можно: статья 3(4) сохраняет за иностранцем право на депонирование, а в перечне документов кадастра для депонирования разрешения нет. Подробно — в шаге 8.

Шаги покупки одной таблицей

Прочерк значит, что платежа в счёт цены на этом шаге нет. Сборы ведомств и гонорар юриста идут отдельно, по их тарифам.

1. Выбор объекта и проверка

Земельный кадастр в памятке покупателю советует до покупки квартиры в строящемся доме выяснить:

• ·выданы ли градостроительное разрешение и разрешение на строительство, и были ли к ним поправки;
• ·как поделена собственность и сколько у неё владельцев;
• ·какие в доме общие площади и у кого исключительное право на парковки и террасы;
• ·какова ваша доля в общем имуществе;
• ·в какие сроки застройщик обещает закончить дом, получить разрешения и титулы — и что ему грозит за просрочку.

Характеристики любого участка открыты бесплатно на портале кадастра. Выписку с обременениями (ипотека, запись по решению суда, решение о продаже, другой депонированный договор) и запретами на владельца кадастр выдаёт владельцу и «заинтересованным лицам» по статье 51A закона Cap. 224. В их числе — потенциальный покупатель, если убедит в этом директора кадастра, и юрист, которому он это поручил. С декабря 2023 года выписку в любом случае обязан приложить продавец: она часть договора (шаг 5).

Что стоит между договором и титулом у новостройки — в статье о титуле собственности.

2. Бронь

Бронь снимает квартиру с продажи и фиксирует цену. У нас это €10 000: сумма засчитывается в стоимость и не возвращается, потому что квартиру на это время убирают с рынка. Поэтому договор, документы на землю и разрешение на строительство ваш юрист получает до брони, а не после.

3. Свой юрист и доверенность

Юрист нужен свой, не продавца и не рекомендованный продавцом. Он проверяет документы, ведёт договор, депонирует его и готовит заявления в ведомства.

Если вы не на Кипре, юрист действует по доверенности. Кадастр её не оформляет: доверенность готовит юрист, а подпись заверяют либо у нотариуса вашей страны с апостилем (Кипр участвует в Гаагской конвенции 1961 года), либо в посольстве или консульстве Кипра, либо у заверяющего чиновника на острове. В тексте перечисляют, что именно юрист делает от вашего имени.

4. Банк и происхождение денег

Кипрский закон о противодействии отмыванию денег (188(I)/2007) обязывает банки и юристов, которые ведут сделки с недвижимостью, установить личность клиента и, когда нужно, происхождение средств. Если открываете счёт на Кипре, банк проведёт ту же проверку. Документы, которые объясняют, откуда деньги, лучше собрать заранее: продажа другой квартиры, накопления, наследство.

5. Договор купли-продажи

В договоре — стороны, точное описание квартиры, цена, график платежей и сроки сдачи. С 12 декабря 2023 года продавец обязан включить в договор выписку кадастра с обременениями и запретами по этой недвижимости, датированную не дальше 5 рабочих дней от подписания; стороны визируют каждую её страницу. Если продавец этого не сделал, директор кадастра вправе оштрафовать его на сумму до €10 000.

Условие, которое запрещает депонировать договор, по закону недействительно. Гербового сбора с 1 января 2026 года нет: закон о нём отменён. Договор не на греческом и не на английском кадастр принимает только в переводе присяжного переводчика на Кипре.

При подписании вносят первый платёж. По стандартному графику застройщиков нашего каталога на ранней стадии это 30%; если каркас уже стоит, пройденные этапы входят в первый платёж, и он больше. Полная раскладка — на странице расходов при покупке новостройки.

6. Депонирование договора в кадастре

Договор сдают в окружное отделение земельного кадастра не позднее 6 месяцев после подписания. Сдать может любая сторона; обычно это делает ваш юрист. Сбор кадастра — €50. К договору прикладывают кадастровый план и планировку квартиры, подписанные сторонами.

Главное условие закона о самой земле: участок должен быть зарегистрирован в кадастре хотя бы на одного из продавцов по договору. Если к подписанию его ещё не переоформили, шесть месяцев считают от даты такой регистрации. Позже срока кадастр примет договор только по решению суда.

После депонирования, по памятке кадастра:

• ·второй договор на ту же квартиру кадастр уже не примет;
• ·договор становится обременением на объекте, и его очерёдность считается по дате депонирования;
• ·если продавец не передаёт квартиру, вы требуете через суд саму передачу, а не только деньги;
• ·права по договору можно переуступить без согласия продавца.

Не успели за 6 месяцев — при переводе титула сборы за перевод начисляют с надбавкой 10% (там, где они вообще платятся).

Если земля в ипотеке. Когда единственные обременения участка — ипотека или другой депонированный договор, кадастр примет ваш договор только с письменным заявлением по одной из двух форм закона. Форму А выдаёт банк, подписывают банк, продавец и вы. В ней указан счёт продавца и сумма — 95% цены по договору, включая уже внесённое. Когда вы её заплатили, банк выдаёт подтверждение (Форма В) и обязан снять ипотеку с вашей квартиры; за умышленное неисполнение директор кадастра вправе оштрафовать банк на сумму до €100 000. Форма С — только ваше заявление, что вы хотите депонировать договор без Формы А; по разъяснению кадастра, так вы отказываетесь от этого механизма. Какая форма стоит за вашим договором — главный вопрос к юристу по заложенной земле. Сам продавец, прежде чем заложить проданную квартиру, обязан депонировать договор покупателя, если покупатель к этому моменту выполнил свои обязательства по договору.

7. Налоговый номер (TIN)

Покупка недвижимости — одно из оснований для регистрации в налоговом реестре Кипра. Заявление подают только онлайн, через портал Tax For All. Тем, у кого нет кипрского вида на жительство, налоговая указывает: документ с налоговым номером, удостоверением личности или номером соцстрахования вашей страны, свежее фото, письмо с причиной регистрации и — при покупке — договор купли-продажи. Поэтому заявление подают, когда договор подписан.

Через тот же портал запрашивают сертификат льготного НДС 5%. Номер понадобится и дальше: налоговая отдельно называет основаниями для регистрации сдачу недвижимости и её продажу.

8. Разрешение для граждан стран вне ЕС

Формально разрешение даёт Совет министров, на практике заявление по форме COMM 145 подают в окружную администрацию того округа, где стоит объект. По правилам Министерства внутренних дел:

• ·пошлины нет, рассмотрение занимает 2–3 недели;
• ·иностранец или супружеская пара получает разрешение не больше чем на два объекта: два жилья, жильё и магазин до 100 м² или жильё и офис до 250 м²; другой вариант — участок до 4 000 м² под собственный дом;
• ·паре разрешение выдают совместно, и лимит у неё общий.

К заявлению прикладывают, в том числе, копию договора, планировку, копию титула или, если отдельного титула на квартиру ещё нет, градостроительного разрешения, подтверждение финансового положения и паспорта заявителей и супругов. Разрешение должно быть до перевода титула на ваше имя.

Правила могут поменяться. Правительство и парламент готовят поправки к закону: ограничения по площади участка и жилья, запреты на сельскохозяйственную землю и на участки у линии разграничения, военных объектов и другой критической инфраструктуры. На 25 сентября 2026 года они не приняты; в интервью Cyprus Mail от 13 сентября министр внутренних дел сказал, что срок голосования зависит от парламента. Проверьте действующие правила на дату своего договора.

9. Этапные платежи и НДС

После депонирования вы платите по этапам стройки: каркас, кладка и штукатурка, плитка, окна, ключи. Каждый платёж — за этап, который уже закончен. НДС застройщик начисляет на каждый платёж.

Ставка НДС на новое жильё — 19%. Если квартира станет вашим основным жильём, первые 130 м² и первые €350 000 облагаются по 5% при условии, что объект целиком укладывается в 190 м² и €475 000; превышен любой потолок — 19% на всю сделку. Условия льготы: жильё новое, вы живёте в нём не меньше 10 лет, льгота даётся один раз. Сертификат запрашивают через Tax For All. Для части проектов до конца 2026 года действует старое правило — 5% на первые 200 м²; разбор обоих режимов — в статье об НДС на новостройку, остальные налоги — в обзоре налогов 2026 года.

10. Сдача дома

Пока дом строится, отдельного титула на квартиру быть не может. Чтобы его зарегистрировать, нужны свидетельство о завершении работ от инженера-надзорщика и сертификат строительного органа. После сдачи вы вносите последний платёж и получаете ключи.

11. Перевод титула

Когда кадастр выдаёт отдельные титулы, квартиру переводят на ваше имя. Сборы за перевод при сделке с НДС не платятся вовсе — это обычный случай для новостройки от застройщика. На вторичном рынке без НДС они есть, но со скидкой 50%. Гражданину страны вне ЕС к этому моменту нужно разрешение из шага 8.

Если покупаете, не приезжая на Кипр

Всю цепочку можно пройти удалённо:

1. 01Характеристики участка смотрите на портале кадастра, документы застройщика получает ваш юрист.
2. 02Доверенность заверяете дома — у нотариуса с апостилем или в консульстве Кипра.
3. 03Юрист подписывает договор, депонирует его и готовит заявления: на разрешение, на налоговый номер, на сертификат НДС.
4. 04Платежи идут переводом на счёт из договора.
5. 05Приехать имеет смысл на стройку и к ключам — но это ваше решение, а не условие сделки.

Про статус пребывания — одной строкой

Покупка жилья сама по себе статуса пребывания не даёт; часть объектов подходит под заявку на него, а за условиями — к профильному юристу. Об этом подробнее в материале о переезде на Кипр.

Как это устроено у нас

Мы строим в Пафосе. Наш Universal Park 1 сдан, титулы выданы, в доме живут. Michelle Park строится, сдача во втором квартале 2028 года; каркас уже стоит, поэтому при подписании там платят 50%.

На своём проекте мы депонируем договор до этапных платежей, а полный пакет — договор, документы на землю, разрешение на строительство — отправляем вашему юристу до брони. Что свободно сейчас и по какой цене — в каталоге.